相続による所有権移転登記はいつまでにすればいいの？
目次
不動産の所有者が亡くなったら
不動産（土地、建物、マンションなど）の所有者が亡くなった場合、相続人の名義に変更しなければいけません。
これを一般的に「相続登記」といいます。相続登記の申請は、その不動産を管轄している法務局に申請しなければいけません。
相続登記の申請は、相続人自らおこなうこともできますが、不動産は大変重要な財産なので、一般的には登記の専門家である司法書士にお願いする方が多く、当事務所もこれまでに相続登記のご依頼を多数受けているので、まずはお気軽にご相談ください。
相続が発生した場合、まず、遺言書が存在するかどうかを確認します。
もし、遺言書が存在すれば、遺言の内容どおりに遺産が承継されますが、遺言書がない場合は、原則的に法定相続分どおりに遺産が承継されます。
ただし、遺言書がない場合でも、法定相続分どおりに名義変更されることは少ないのが現実です。
なぜなら、法定相続分どおりに名義変更をすると、相続人が複数の場合には不動産が共有名義になってしまうからです。
そのため、相続人全員の話し合いで、特定の相続人に不動産を承継させることが多く、そうした相続人全員の話し合いを遺産分割協議といいます。
よって、相続登記では、遺産分割協議をせずに法定相続分どおりの共有名義にすることもありますが、実務上は、相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議によって１人の相続人が不動産の名義人になることが多く、当事務所がおこなった相続登記においても、遺産分割協議で単独名義にすることが圧倒的に多いです。
ただし、相続人が初めから１人であれば、遺産分割協議も不要ですから、そのままその相続人の単独名義にすることができます。
もし、誰の名義にしたらよいのかわからない場合はお気軽にご相談ください。
＜ここがポイント！＞
☑ 遺産分割協議により不動産を承継する相続人を自由に決められる
相続登記の期限
「相続登記はいつまでにしなければいけませんか」という質問をよく受けますが、特にいつまでにしなければいけないという決まりはありません。
よって、不動産の所有者が亡くなったにもかかわらず、相続登記をせずにそのまま放置してしまうケースが見受けられます。
しかし、相続登記をしないうちに、二次相続、三次相続が発生してしまうと、相続人が芋づる式に増えてしまい、相続人同士の話し合いである遺産分割協議がまとまらず、名義を変えたくても変えられないという事態に陥ってしまうことがあります。
そうならないためにも、相続が開始したらできるだけ速やかに相続登記によって名義変更することをおススメします。
＜ここがポイント！＞
☑ 相続登記を放置すると芋づる式に相続人が増えてしまうおそれがある
相続登記に必要な書類
相続登記では、遺言書がある場合とない場合で必要書類が異なります。そこで、以下に遺言書がある場合とない場合を区別して必要書類を記載しておきます。
なお、戸籍謄本等については司法書士が職権で取得することが可能で、実際にも必要な戸籍謄本等をすべて取得するのはかなり大変な作業ので、当事務所が取得することが多いです。
よって、相談時点で以下の書類が揃っている必要はございませんので、まずはお気軽にご相談ください。
＜遺言書がない場合＞
被相続人（亡くなった方）に関する書類
☑ 被相続人が死亡した記載のある戸籍（除籍）謄本
☑ 上記以外の戸籍（除籍、改正原戸籍）謄本
※相続人の範囲を明らかにするために、被相続人が出生してから亡くなるまでのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本が必要となります
☑ 住民票の除票
※亡くなってから５年が経過すると取得できなくなります
相続人に関する書類
※有効期限はありませんが、相続開始後に取得したものをご用意ください
☑ 戸籍謄本
※相続人全員分
☑ 住民票
※新たに不動産の名義人になる相続人のみ
☑ 印鑑証明書
※遺産分割協議をした場合は、相続人全員分
☑ 遺産分割協議書
※通常は司法書士が作成したものに相続人全員が実印を押印します
☑ 運転免許証、保険証などの身分証明書
※本人確認のため必要となります
不動産に関するもの
☑ 登記済権利証（登記識別情報）または登記事項証明書（登記簿謄本）
※相続登記の申請で使うわけではありませんが、持参頂けると物件の特定に役立ちます
☑ 固定資産税評価証明書または固定資産税の納税通知書
※登記費用の見積もりを作成するのに必要ですが、委任状を頂ければ司法書士が取得することも可能です
＜遺言書がある場合＞
被相続人（亡くなった方）に関する書類
☑ 遺言書
※自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認の手続きをしなければいけませんが、検認手続きがお済みでない場合でもお気軽にご相談ください
☑ 被相続人が死亡した記載のある戸籍（除籍）謄本
☑ 住民票の除票
※亡くなってから５年が経過すると取得できなくなります
相続人に関する書類
※有効期限はありませんが、相続開始後に取得したものをご用意ください
☑ 戸籍謄本
※遺言により不動産を取得される相続人のみ
☑ 住民票
※遺言により不動産を取得される相続人のみ
☑ 運転免許証、保険証などの身分証明書
※本人確認のため必要となります
その他
☑ 登記済権利証（登記識別情報）または登記事項証明書（登記簿謄本）
※相続登記の申請で使うわけではありませんが、持参頂けると物件の特定に役立ちます
☑ 固定資産税評価証明書または固定資産税の納税通知書
※登記費用の見積もりを作成するのに必要ですが、委任状を頂ければ司法書士が取得することも可能です
相続登記で困ったら司法書士に相談する
相続登記は自分ですることもできますが、必要となる書類が戸籍謄本だけでもかなりの量になる場合も珍しくありませんし、相続人が複数いて遺産分協議が必要な場合などは、現実的に自分でやるのはかなり難しいと思われます。
その点、司法書士は登記の専門家なので、安心して相続登記を任せることができます。
もちろん、必要な戸籍謄本などは司法書士が取得することができますし、遺産分割協議書の作成もお願いすることができます。
当事務所は１０年以上の経験と実績があり、これまでに数多くの相続登記を取り扱ってきましたのでお気軽にご相談ください。
司法書士は不動産や相続問題の専門家です。
千葉いなげ司法書士事務所に相続登記をご依頼された場合、戸籍等の収集から遺産分割協議書の作成、法務局への相続登記の申請など、不動産の名義変更に必要な手続きはすべてお任せ頂けます。
よって、相続が発生して不動産（土地、建物、マンション等）の名義を変更しなければいけないが、どうすればよいのかわからない場合は、まずは当事務所までご相談くだされば、一から詳しくご説明いたします。
また、相続人の間で争いがある場合は弁護士のご紹介、相続税などが発生する場合は税理士のご紹介もしていますので、まずは一番初めの相談窓口として、千葉いなげ司法書士事務所をご利用ください。
相続登記を自分ですることができるかどうかについては、ケースバイケースなので一概にはいえませんが、各法務局には登記相談窓口があるので、もし、平日昼間に時間が取れる方であれば、そちらを利用して自分でやってみるのもいいかもしれません。
ただし、自分で相続登記を申請した場合、申請に不備があると何度も法務局に出向かなければいけなくなるかもしれません。
また、遺産分割協議書などの重要書類に不備があると、登記申請自体が通らないこともあります。なお、相続による不動産の名義変更（相続登記）は、当該不動産を管轄する法務局でおこないます。
例えば、不動産が千葉市であれば、相続人が北海道や沖縄に在住であっても、相続登記の申請は千葉地方法務局にしなければいけないので、不動産が遠方の場合は、初めから司法書士にお願いした方が安全です。
＜ここがポイント！＞
☑ 平日昼間に時間が取れるのであれば、法務局の無料相談窓口などを利用して自分でする方もいるが、司法書士にお願いしている方が圧倒的に多い
司法書士にお願いできること
いなげ司法書士事務所にご依頼頂いた場合、法務局への申請はもちろんのこと、以下の行為もすべてお任せ頂けます。
司法書士ができること
☑ 戸籍などの収集
☑ 遺産分割協議書などの各種書類作成
☑ 相続人間の調整（争いがある場合は除く）
☑ 法務局への登記申請
当事務所では、オンライン申請で相続登記をおこなっているので、不動産が日本全国どこであっても、直接、法務局に出向く必要がありません。
よって、不動産が遠方の場合であっても、追加費用の負担なくご依頼をお受けすることができます。
＜ここがポイント！＞
☑ 司法書士に依頼すれば相続登記のすべてをお任せできる
相続登記の料金
司法書士に相続登記をお願いした場合にかかる費用は、大きく分けて【司法書士報酬】と【実費】の２つです。
司法書士報酬
５万円～（＋実費） ※税抜き
※事案により異なりますので詳しくはお問い合わせください
司法書士に相続登記をお願いした場合、登録免許税や戸籍などの取得手数料のほかに別途、司法書士報酬が発生します。
具体的な金額は事案によって異なりますが、いなげ司法書士事務所では、マンションや土地、建物が一つずつの相続登記であれば、遺産分割協議書の作成なども含めて６～８万円になることが多いです。
司法書士報酬以外にかかる実費
☑ 法務局に収める登録免許税
☑ 戸籍謄本、住民票、印鑑証明書の手数料
☑ 不動産評価証明書の手数料
☑ 登記事項証明書の手数料
☑ 郵送費
相続による所有権移転に伴う登録免許税
相続による所有権移転に伴う登録免許税の税率は、固定資産税評価額の０．４％（１０００分の４）です。
例）１０００万円（不動産評価額）×０．４％（税率）＝４万円（登録免許税額）
相続登記にかかる実費の大部分は登録免許税が占めます。
登録免許税は、不動産の固定資産評価額の０．４％（１０００分の４）です。
つまり、評価額が１０００万円の不動産であれば登録免許税は４万円となります。
登録免許税の支払時期は売買や贈与と同じく法務局への申請時となります。
もし、登録免許税を納付しないと相続登記の申請が却下されてしまうため、実務上は、司法書士が事前に登録免許税を含めた登記費用をお客様から預かり、司法書士が法務局への申請と同時に登録免許税を支払います。
よって、当事務所では登記費用を事前にお預かりした上で相続登記を申請していますのでご協力をお願い致します。
これ以外の実費は、戸籍などの取得手数料ですが、戸籍関係については取得する通数にもよりますが、数千円程度で済みます。
なお、当事務所にご依頼された場合、必要な戸籍はすべてこちらで取得できます（ただし、取得手数料に加えて１通あたり別途２０００円の報酬を頂いております）。
実費と報酬を含めた総額
不動産の名義変更と聞くと何十万円もかかると思っている方も少なくありませんが、千葉市近郊の一戸建てやマンションの相続登記であれば、実費と司法書士報酬を合わせても１０万円以内に収まる場合も少なくありません。
１０万円を超える場合でも１０～１５万円で済むことが多く、ほとんどのケースで２０万円以下に収まっています。
なお、いなげ司法書士事務所では、正式にご依頼される前に必ず見積りをお出ししていますので、あとから予想外の請求をされるという心配はございません。
＜ここがポイント！＞
☑ 千葉市近郊の自宅の相続登記であれば、司法書士報酬を加えても１５万円以内に収まることが多い
お持ち頂きたい書類
いなげ司法書士事務所にご来所されて相談される際は手ぶらでも構いません。
その場合は、一から詳しく必要書類をご説明いたします。
ただし、事前に以下の書類をお持ち頂けるとその後の手続きをスムーズに進めることができます。
お持ち頂きたい物
☑ 不動産の固定資産税評価証明書（もしくは固定資産税の納税通知書）
☑ 被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本、住民票の除票
☑ 相続人の戸籍謄本、住民票
【固定資産税評価証明書もしくは固定資産税の納税通知書】
登録免許税を算出し、相続登記の費用を出すために必要となります。なお、ご来所の際は最新年度版のものをお持ちください。
【被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本、住民票の除票】
住民票の除票は被相続人の死亡から５年以内の場合に取得できます。
なお、戸籍関係は司法書士が職権で取得することも可能です。
【相続人の戸籍謄本、住民票】
戸籍謄本は相続人全員分が必要ですが、住民票は実際に不動産を相続される方のみでOK。
＜ここがポイント！＞
☑ ご来所の際は評価証明書や戸籍などがあると助かりますが、手ぶらでもOK
当事務所に依頼した場合の流れ
来所相談
※電話、メール、ネットからご予約ください
必要書類の収集
※司法書士が戸籍謄本などを取得します
書類作成
※当事務所が遺産分割協議書、相続関係説明図などを作成します
署名押印
※相続人に委任状、遺産分割協議書へ署名押印して頂きます
登記申請
※当事務所が申請書を作成し、法務局へ相続登記を申請します
登記の完了
※出来上がった書類一式をお渡します
相続登記でよくある質問
Ｑ１．相続登記に必要な書類はなんですか？
A 亡くなった被相続人の戸籍（除籍）や相続人の戸籍などが必要となります。
なお、必要書類は遺言書がある場合とない場合で若干異なり、遺言書がない場合は、被相続人が出生してから死亡するまでのすべての戸籍謄本などが必要になります。
➡ さらに詳しく
Ｑ２．相続登記はいつまでにしなければいけませんか？
A 相続登記に期限はありません。そのため、被相続人の死亡後も名義変更をせずに放置しているケースは珍しくありませんが、そのことによるデメリットも存在します。
よって、不動産の名義変更は相続開始後すみやかにおこなうことをおススメします。
➡ さらに詳しく
Ｑ３．費用はどのくらいかかりますか？
A 相続登記の実費で大部分を占めるのが登録免許税です。登録免許税は不動産評価額の０．４％（１０００分の４）です。
あとは、戸籍謄本や住民票などの取得手数料がかかります。また、司法書士に相続登記を依頼した場合は別途、報酬が発生します。
➡ さらに詳しく
Ｑ４．相続登記が完了するまでの期間はどのくらいですか？
A 法務局に相続登記を申請してから完了するまでの期間はおよそ１週間です。しかし、相続登記を申請するまでの準備に多くの時間を要するのが一般的です。
準備期間を含めた場合、相続登記が完了するまでには１ヶ月程度かかることが多いです。
➡ さらに詳しく
Ｑ５．相続する不動産が遠方でも依頼できますか？
A ご依頼される相続人の方と面談できれば、相続される不動産が日本全国どこであっても相続登記のご依頼は可能です。
また、遠方だからといって追加料金が発生することもありませんのでお気軽にご相談ください。
➡ さらに詳しく
Ｑ６．相談の際に持っていく物はありますか？
A 相談される際は手ぶらでお越し頂いても構いません。その場合、必要書類を詳しくお伝えいたします。また、相続登記に必要な書類の大部分は司法書士が代わりに取得することができます。
なお、相続登記に権利証は不要なので紛失していても問題ありません。
➡ さらに詳しく
Ｑ７．音信不通の相続人がいる場合はどうすればいいですか？
A 遺産分割をしたくても連絡が取れない相続人がいる場合、戸籍の附票を取得することで住所が判明します。
住所が分かっても行方が分からない場合は、裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てることで、管理人が遺産分割協議に参加できるようになります。
➡ さらに詳しく
Ｑ８．相続人の中に認知症の方がいる場合はどうすればいいですか？
A 遺産分割協議による相続登記をおこなうのであれば、裁判所に後見人選任の申立てをして、後見人を遺産分割協議に参加させなければいけません。
これに対して、法定相続による相続登記であれば、相続人１人からの申請で不動産の名義変更が可能です。
➡ さらに詳しく
Ｑ９．相続登記にはどのようなパターンがありますか？
A まず遺言書がある場合とない場合に分けられます。遺言書がない場合は、さらに遺産分割をする場合としない場合に分かれます。
遺産分割をおこなわない場合は、法定相続分にしたがった持分で各相続人に名義変更をおこないます。
➡ さらに詳しく
Ｑ１０．話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？
A 遺産分割による相続登記の場合、相続人全員の合意が必要になります。もし、相続人同士の話し合いがまとまらない場合は、裁判所に調停を申し立てることになります。
調停がまとまらなかった場合は、裁判所の職権で自動的に審判手続きに移行します。
➡ さらに詳しく
Ｑ１１．名義変更をしないうちに、二次相続が発生した場合はどうすればいいですか？
A 前の相続の手続きをしないうちに、次の相続が発生した場合を数次相続といいます。
数次相続が発生した場合に、直接登記上の所有名義人から最終の相続人名義に変更できるかどうかはケースバイケースです。
➡ さらに詳しく
Ｑ１２．被相続人の子が先に死亡している場合、孫が代わりに相続できますか？
A 相続人になるはずだった人が、相続開始以前に死亡していた場合は、その子や孫が代わって相続人になり、これを代襲相続といいます。
よって、遺産分割の際は、代襲相続人を含めた相続人全員で協議をおこなう必要があります。
➡ さらに詳しく
Ｑ１３．戸籍謄本、除籍謄本等の提出範囲はどこまでですか？
A 原則的に被相続人の１５歳頃から死亡時までのすべての戸籍が必要になります。
もし、相続人が兄弟姉妹の場合は、これに加えて父母双方の１５歳頃から死亡時までのすべての戸籍を取り寄せて、兄弟姉妹の有無をチェックします。
➡ さらに詳しく
Ｑ１４．除籍簿や改正原戸籍が廃棄、滅失等で取得できない場合は？
A 廃棄、滅失等によって除籍謄本や改製原戸籍を提出することができない場合は、「廃棄処分（火災滅失）により除籍謄本を交付することができない」旨の市区町村長の証明書のほかに、「他に相続人はいない」旨の相続人全員の証明書（印鑑証明書付）を提出します。
➡ さらに詳しく
Ｑ１５．相続人の中に特別受益者がいる場合はどうすればいいですか？
A 被相続人から生計の資本として、すでに相続分相当の財産の贈与を受けている場合は、特別受益証明書（印鑑証明書付）を提出することで、その者を除く相続人から相続登記の申請をおこなうことができます。
➡ さらに詳しく
Ｑ１６．戸籍謄本などの原本は返却してもらえますか？
A 相続登記で使用した戸籍謄本（除籍謄本、改正原戸籍）は、手続き終了後に原本をお返しします。また、戸籍に限らず、遺産分割協議書、住民票、印鑑証明書などもすべて原本を返却いたします。
➡ さらに詳しく
Ｑ１７．相続人が１人しかいない場合はどうすればいいですか？
A 相続人が１人しかいない場合は法定相続による相続登記をおこないます。
なお、相続人が２人以上いたが、他の相続人が裁判所で相続放棄の手続きをしたことにより、相続人が１人になった場合も法定相続による相続登記が可能です。
➡ さらに詳しく
Ｑ１８．遺言による相続登記では、登記原因はすべて「相続」になりますか？
A 遺言書では原則的に「〇〇に相続させる」との文言が使用されています。
しかし、自筆証書遺言では、「〇〇に遺贈する」との文言が使われている場合があり、こういった場合は、相続登記の原因が「相続」ではなく「遺贈」になる場合があります。
➡ さらに詳しく
Ｑ１９．相続登記をせずに被相続人名義のままで売買できますか？
A 不動産の所有者が死亡した場合、相続登記で相続人名義に変更した後に、売買による所有権移転登記をしなければいけません。つまり、被相続人名義から直接、買主名義に変更することはできません。
➡ さらに詳しく
Ｑ２０．登記上の住所と本籍（または最後の住所）が違う場合は？
A 被相続人の同一性を証明するために、住民票の除票もしくは戸籍の附票を添付します。
それでも、登記上の住所とつながらない場合は、不在籍・不在住証明、当該不動産の権利証などを添付して相続登記をおこないます。
➡ さらに詳しく
お気軽にお問い合わせください
