売買による所有権移転登記

不動産を売買した場合の名義変更手続き

第三者から不動産を購入する場合、一般的には仲介業者である不動産業者を通して売買契約を締結し、代金決済時には不動産登記の専門家である司法書士が立ち会ったうえで所有権移転（名義変更）手続きがおこなわれます。

決済日には司法書士が本人確認（運転免許証などにより売主と買主が本人に間違いないことの確認）と意思確認（売主と買主から当該不動産を売買する意思があるかの確認）をして、所有権移転登記に必要な書類がすべて揃っていれば売買代金の授受にゴーサインを出し、その日のうちに法務局に所有権移転登記を申請します。

このように第三者から不動産を購入する場合は、仲介業者である不動産業者と司法書士が関与することで、円滑な不動産取引を実現しています。

＜ここがポイント！＞

☑　不動産の所有権移転（名義変更）登記は司法書士がおこなう

親子・親族間における不動産の売買

司法書士がおこなう売買による所有権移転登記は、不動産業者や銀行などからの紹介案件が圧倒的に多いのですが、親子や親族の間で不動産を売買したいと相談を受けることもあります。

もちろん、不動産業者を通さずにおこなう親子・親族間の売買であっても司法書士が所有権移転（名義変更）の手続きをお手伝いすることができます。

特に、不動産は重要な財産なので、親子・親族間の売買であっても名義変更の手続きは不動産登記の専門家である司法書士にお願いするのが安全です。

親子・親族間の売買であっても、現実にお金の動きがなければ売買を原因とする所有権移転登記はできません。もし、実際にお金が動かないのであれば売買ではなく贈与となります。

また、お金のやり取りがあっても、売買代金が実勢価格とかけ離れているような場合も、やはり贈与とみなされます。

よって、親子・親族間であってもきちんと適正価格で売買をしない限りは、売買を原因とする所有権移転登記はできないので、事前に司法書士に相談されることをおススメします。

＜ここがポイント！＞

☑　適正価格できちんとお金を動かさないと贈与とみなされる

登記申請に必要な書類

ここでは司法書士にお願いした場合の一般的な必要書類をお知らせします。

お客様が以下の書類を用意し、あとは司法書士が作成した登記原因証明情報と委任状に署名押印して頂くのが一般的ですが、詳しくはお気軽にご相談ください。

買主

☑　住民票
☑　認印
☑　運転免許証などの身分証明書

売主

☑　当該不動産の登記済権利証もしくは登記識別情報
☑　印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
☑　実印
☑　当該不動産の固定資産税評価証明書
☑　運転免許証などの身分証明書

もし、売主である現在の所有者が当該不動産の登記済権利証もしくは登記識別情報を紛失しているような場合は、特別な手続きが必要になります。

また、売主である現在の所有者の「登記上の住所」と「住民登録上の住所」が異なっている場合は、売買による所有権移転登記をする前提として、売主の住所変更登記が必要になる場合がありますので、詳しくはお気軽にご相談ください。

売買による所有権移転に伴う登録免許税

売買による所有権移転登記を申請する際には必ず登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税は後払いではなく、法務局へ申請する際に同時に支払わなければならず、登録免許税の納付がない場合は申請が却下されてしまいます。

実務上は、司法書士が事前に登録免許税を含めた登記費用をお客様から預かった上で、司法書士が法務局への申請と同時に登録免許税を支払います。

売買による所有権移転に伴う登録免許税の税率は、原則的に固定資産税評価額の１０００分の２０（２％）ですが土地については現在、軽減措置により１０００分の１５（１．５％）となっています。

また、建物についても一定の条件を満たす場合には住宅用家屋証明を取得することで１０００分の３（０．３％）に軽減されます。

実際に売買予定の物件が軽減の対象になるかどうかについては司法書士が判断しますので、詳しくはお気軽にお問い合わせください。

例）評価額が1000万円の場合の登録免許税

１０００万円 × １０００分の２０＝２０万円

※軽減措置の適用を受けた場合

＜土地＞
１０００万円 × １０００分の１５＝１５万円

※住宅用家屋証明を取得した場合

＜建物＞
１０００万円 × １０００分の３＝３万円