成年後見制度と相続登記が必要な抵当権の抹消と売買による所有権移転
千葉いなげ司法書士事務所そもそも、なんで成年後見制度が必要なのでしょうか？
この制度は、精神上の障害を患っている方が不利益を被らないように、その方を援助してくれる人を家裁に選らんでもらう、というものです。
また、精神上の障害により判断能力が十分でない方の保護を図りつつ、
１． 自己決定権の尊重
２． 残存能力の活用
３． ノーマライゼーション（障害のある人も家庭や地域で通常の生活をすることができるような社会を作るという理念）
の理念をその趣旨としています。
よって、仮に成年後見人が選任されてもスーパーでお肉やお魚を買ったり、お店で洋服や靴を買ったりするような日常生活に必要は範囲の行為は本人が自由にすることができるわけです。
なお、成年後見制度では、精神障害の程度によって、３つに分類されます。
１． 後見
２． 保佐
３． 補助
精神障害の程度が重ければ後見、軽ければ補助となります。
種類ごとに後見人が代理できる範囲などが違います。
この３つのうちのどれに該当するかを判断するかは、まず医師の診断によります。
ただし、最終的には裁判所の判断によりますので、保佐で申立てをしても、後見になることもあります。
いずれにせよ、成年後見制度の利用を検討されている方は、精神障害の程度がどれに該当するのか、それとも成年後見制度を利用するほどでもないのかも含めて、医師の診断を受けることをおススメします。
ただし、成年後見制度が利用できる場合は限定されています。
成年後見を利用できる場合は、精神障害を患っている場合に利用できます。
精神障害とは、たとえば
１． 認知症
２． 統合失調症
３． 知的障害
などです。
よって、身体障害のみでは成年後見制度は利用できませんのでご注意下さい。
次の話は、成年後見からは離れまして、抵当権の抹消手続きについてです。
住宅ローンを借りるときは、必ずその住宅に抵当権などの担保を付けます。
そして、何十年もかけてようやく返済し終わったら、担保を抹消する必要があります。
これをしないと、実際には住宅ローンは返し終わったにもかかわらず、登記上は担保が付いたままです。
普通は、返済し終わったら銀行から抹消登記に必要な書類をもらいますので、そのあとすぐに抹消登記を司法書士に依頼される方がほとんどだと思います。
ただ、中には抹消登記をし忘れたまま時間が経過し、所有者の方が亡くなってしまうケースもあります。
そういった場合は、すぐに抹消登記をすることはできず、まずは不動産の所有者を相続人名義にしてから抹消登記を行う必要があります。
つまり、以下のような感じです。
１． 不動産の名義変更（相続登記）
２． 新たな名義人で担保抹消登記を申請
いずれにせよ、実際は返済し終わっているのに、登記上は担保が付いたままである場合は、お近くの司法書士にご相談されることをお勧めします。
次は、売買による名義変更をする前に売主が死亡してしまった場合の話です。
この場合、原則論では、
１． 売主の相続人に名義変更
２． 相続人から買主に名義変更
という、２つの登記手続きが必要な気がします。
しかし、本来であれば、亡くなった売主から名義変更できていたケースなので、こういった場合は、亡くなった売主から直接、買主に名義変更できます。
そうしないと、登記手続きに伴う登録免許税を二重に支払うことになってしまうからです。
ちなみに、相続登記の登録免許税は土地の評価額が１０００万円であれば４万円です。
つまり、評価額の１０００分の４を節約できるということになります。
なお、売主はすでに死亡しているので、登記義務者は亡くなった相続人全員となります。
書類としては、相続人の戸籍謄本等一式と相続人全員の印鑑証明書が必要となりますので、売主が生きている間に名義変更しておいた場合に比べて、ハードルが上がります。
場合によっては、書類の提出をしてくれない相続人が出てくることも考えられ、そういった場合、最終的には調停もしくは裁判をする必要があります。
よって、売買などをした場合は、速やかに登記上の名義も変更しておくことをおススメします。
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