夫婦間の不動産贈与
夫婦間贈与の概要
贈与税の非課税枠は１年間で１１０万円です。これは夫婦であっても変わることはないので、夫婦間であっても年間に１１０万円を超える金銭を贈与した場合には贈与税が課税されてしまいます。
しかし、夫婦の場合には特例制度が設けられており、それが夫婦間贈与（贈与税の配偶者控除）と呼ばれているものです。
具体的には、「婚姻期間が２０年以上」の夫婦の間で、「居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための金銭の贈与」があった場合に、上記の１１０万円の控除とは別に最高で「２０００万円」までが非課税となります。
＜ここがポイント！＞
☑ 夫婦間贈与を利用すれば最高で２１１０万円まで非課税になる
夫婦間贈与の条件
夫婦間贈与を利用するには一定の条件を満たしている必要があります。よって、夫婦であるというだけで利用できるわけではありません。
また、ここでいう夫婦というのは法律上の婚姻をした夫婦を指し、事実婚（内縁）は含まれないのでご注意ください。なお、夫婦間贈与は同じ配偶者からは一生に一度しか利用することはできません。
利用条件
☑ 夫婦の婚姻期間が２０年以上あること
※内縁の期間は含まれない
☑ 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用の不動産もしくは居住用の不動産を取得するための金銭であること
☑ 贈与を受けた翌年の３月１５日までに、贈与を受けた配偶者が居住用の不動産に現実に住んでいて、その後も引き続き住む見込みがあること
居住用不動産の範囲
夫婦間贈与の対象となる不動産は、贈与を受けた配偶者が実際に居住するための国内の家屋もしくはその家屋の敷地です。なお、居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。
また、居住用家屋と敷地を一括して贈与する場合に限らず、居住用家屋のみの贈与、居住用家屋の敷地のみの贈与であっても夫婦間贈与の対象となります。
＜ここがポイント！＞
☑ 家屋のみや敷地のみの贈与でもOK
敷地のみを贈与する場合
夫婦間贈与は、居住用の家屋とその敷地をセットで贈与する場合のみならず、どちらか一方の贈与であっても対象になります。
また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても贈与税の配偶者控除の対象となりますが、敷地のみの贈与で夫婦間贈与の特例を受けるためには次のいずれかの条件を満たしている必要があります。
利用条件
☑ 夫もしくは妻が居住用の家屋を所有していること
☑ 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること
具体例
☑ 妻が居住用の不動産を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受けるようなケース
☑ 夫婦とその子供が同居していて、その居住用の家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるような場合に、妻が夫からその敷地の贈与を受けるようなケース
＜ここがポイント！＞
☑ 夫婦の一方または贈与を受けた配偶者の同居親族が家屋を所有していればOK
夫婦間贈与の適用を受けるためには
夫婦間贈与の条件を満たすからといって申告をしないでいると、原則どおり贈与税が課されます。つまり、贈与の配偶者控除の適用を受けるためには、税務署に申告をする必要があるわけです。
なお、申告に必要な書類は以下のとおりです。
必要書類
☑ 戸籍謄本および戸籍の附票
※贈与を受けた日から１０日を経過した日以後に作成されたもの
☑ 住民票
※居住用不動産に住んだ日以後に作成されたもの
※ただし、戸籍の附票の住所が居住用不動産の所在場所であれば不要
☑ 居住用不動産の登記事項証明書
※法務局で取得します
☑ 居住用不動産の固定資産評価証明書
※居住用不動産の贈与を受けた場合
夫婦間贈与の税金
夫婦間贈与の特例を受ければ贈与税はかかりませんが、不動産取得税は課税されます。
不動産取得税は固定資産評価額を基準に課税されますが、土地については評価額を２分の１にした額が基準になります。なお、不動産取得税の税率は３％です。
ただし、一定の要件に当てはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、不動産取得税が軽減されます。そのため、夫婦間贈与では不動産取得税がかからないか、数万円で済むことが多いです。
また、居住用不動産を贈与した場合には贈与による名義変更をする必要がありますが、その際は登録免許税が課税されます。なお、登録免許税は固定資産税評価額の１０００分の２０（２％）です。
例）土地の評価額が１５００万円、建物の評価額が４００万円
不動産取得税 ⇒ １１５０万円（１５００万円÷２＋４００万円）×３％ ＝ ３４万５０００円
＜ここがポイント！＞
☑ 不動産取得税が課税されるが軽減されることが多い
☑ 不動産の名義変更には登録免許税がかかる
贈与登記の料金
５万円～（＋実費） ※税抜き
※事案により異なりますので詳しくはお問い合わせください
司法書士報酬以外にかかる実費
☑ 法務局に収める登録免許税（不動産評価額の１０００分の２０）
例）評価額が１０００万円なら登録免許税は２０万円
☑ 住民票、印鑑証明書の手数料
☑ 不動産評価証明書の手数料
☑ 登記事項証明書の手数料
☑ 郵送費
依頼した場合の流れ
来所相談
※電話、メール、ネットからご予約ください
書類の作成
※当事務所が夫婦間贈与の登記申請に必要な書類を作成します
登記申請
※当事務所が法務局へ贈与登記を申請します
登記完了
※出来上がった書類一式をお渡します
関連ページ
☑ 親子間の不動産贈与
☑ 不動産を贈与したときの税金
☑ 不動産の財産分与
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