住所氏名変更登記の義務化は2026年(令和8年)4月1日から!

不動産を買ったり、相続したときの登記上の住所や氏名が変わった場合、登記上の住所氏名と現在の住所氏名が食い違うことになります。

そのような場合に、その不動産を売ったり、銀行からお金を借りるために不動産に抵当権を設定したり、あるいはすでに付いている抵当権を抹消するには、あらかじめ登記上の住所氏名を現在の住所氏名に変更する手続きをしておかなければいけません。

この手続きを所有権登記名義人住所(氏名)変更登記といいます。

住所や氏名を変更した場合、運転免許証等の住所変更手続きをされる方は多いですが、わざわざ不動産名義の住所変更をする方は稀です。

そのため、実務上は売買による所有権移転登記や抵当権の設定もしくは抹消登記をするときに一緒に住所変更登記をすることが珍しくありませんでした。

しかし、最近は土地所有者不明問題が社会的に問題となり、2024年(令和6年)4月1日から相続登記が義務化されることになりました。

これまでは住所氏名変更登記は任意であったために、住所や氏名が変わっても長年放置されることが多かったのですが、所有者不明土地問題の解消と発生予防を目的として、2026年(令和8年)4月1日から住所氏名変更登記も義務化されることになりました。

なお、株式会社等の法人が本店や商号を変更した場合も義務化の対象になります。

ここがポイント!

2026年(令和年)4月から住所氏名変更登記が義務化される

住所変更登記等の義務化によって、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、2年以内に住所や氏名の変更登記を申請しなければいけなくなります。

正当な理由なく登記申請をおこなわなかった場合は、5万円以下の過料の適用対象になります。

施行日である2026年(令和8年)4月よりも前に住所等を変更している場合も義務化の対象になるのでご注意ください。

施行日前に住所等の変更が発生していた場合は、施行日から2年以内に登記申請をする必要があります。

義務化のポイント

☑ 住所・氏名の変更があった日から2年以内に登記申請しなければいけない

☑ 過去に住所氏名を変更していた場合も適用になる

☑ 正当な理由がないのに登記申請をしない場合は5万円以下の過料に処せられる

2026年(令和8年)4月1日以降に不動産の所有権名義人になる個人は、登記事項である住所氏名の他に生年月日等の「検索用情報」を法務局に提出することになります。

すでに不動産の所有権登記名義人である場合は、施行日前であっても任意に検索用情報を法務局に提出することができます。

法務局はこの検索用情報をもとに住基ネットに照会をかけて、不動産の所有権登記名義人の住所氏名に変更が生じていることを確認した場合は「所有者の了承を得たうえで」登記官が職権で住所氏名の変更登記をおこなうようになります。

ただし、職権による住所氏名変更登記をおこなう際は必ず所有者の了承を得てからとなります。

これは所有者が個人の場合は、DV被害者等への配慮や個人情報を保護する必要があるからです。

職権による住所変更登記の特徴(個人の場合)

  1. 所有者が法務局に事前に「検索用情報」を提供しておく
  2. 法務局が定期的に住基ネットに照会して、住所氏名に変更がないか確認する
  3. 住所氏名が変更されていた場合は、法務局が所有者に職権で変更登記をしてよいか通知を出す
  4. 所有者本人の了承が得られた場合は、登記官が職権で住所変更登記をおこなう

不動産登記法の改正に伴い、2024年(令和6年)4月1日から、登記名義人が法人の場合は会社法人等番号が登記事項になります。

これを基に当該法人の了承を得ることなく、登記官が職権で本店・商号の変更登記をおこなうことができるようになりますが、所有者が会社等の法人の場合意思確認がされることはありません。

所有者が会社等の法人であれば、商号登記の申請によって、新しい情報を公示する意思が明確だからです。

なお、商業登記では現在においても登記事項に変更が生じた場合は2週間以内に変更登記を申請する必要があります。

よって、会社の商号や本店、取締役や監査役の氏名、代表取締役の住所氏名に変更があった場合は、2週間以内に変更登記をしなければいけません。

ここがポイント!

住所名変更登記の義務化に伴い、登記官の職権による変更登記も開始される

登記上の住所から1度だけ転居した場合は住民票に前住所の記載があるので、住民票だけで登記上の住所と現在の住所がつながります。

しかし、2回以上住所が変わっている場合、住民票だけでは登記上の住所と現在の住所がつながりません。

その場合は、住所のつながりを証明するために戸籍の附票が必要になります。

なぜなら、戸籍の附票には新たに戸籍が作られてから現在に至るまでの全ての住所が記載されているからです。

戸籍が改正されると戸籍の附票も新しくなります。

古くなった戸籍は改正原戸籍といい、古くなった戸籍の附票は改正原戸籍の附票といいます。

もし、戸籍の附票でも住所がつながらなかった場合は、改正原戸籍の附票を取得してみます。

しかし、保存期間が経過していると取得することができず、登記上の住所と現在の住所のつながりを証明することができません。

ここがポイント!

戸籍の附票でもつながらない場合は改正原戸籍の附票を取ってみる

住民基本台帳法の改正によって、2019年(令和元年)6月20日から住民票の除票や戸籍の附票の除票などの保存期間が5年から150年に延長されました。

しかし、すでに廃棄処分になっていて戸籍の附票の除票などを取得することができず、住所のつながりを証明できない場合は、以下の書類を用意することで住所変更登記を申請できます。

具体的な書類は事案によって異なるので直接、申請する法務局に確認するのが確実です。

住所のつながりを証明できない場合に必要な書類

☑ 不在住証明書
☑ 不在籍証明書
☑ 不動産の権利証(または登記識別情報)

不在住証明書は「その住所地にその氏名の人の住民登録がない」こと、不在籍証明書は「その本籍地にその氏名の人の戸籍がない」ことを証明してくれるものです。

さらに、当該不動産の権利証を提出することで、不動産の所有者であることを裏付ける証拠の一つになるので、住所のつながりを証明できない場合でも、上記の書類を添付することで住所変更登記ができます。

ここがポイント!

住所がつながらない場合は不在住・不在籍証明書と権利証が必要

ご自分で住所氏名変更登記ができない場合は、登記の専門家である司法書士にお願いすることができます。

司法書士は、住民票、戸籍謄本、戸籍の附票、不在住・不在籍証明書などの必要書類を職権で取得することができるので、必ずしも自分で用意する必要はありません。

なお、住民票はお住まいの市区町村で発行してもらえますが、戸籍の附票は本籍地の市区町村で発行してもらわなければいけないので、遠方の場合は郵送で取り寄せることになります。

よって、住所を何回も変更している場合や自分で戸籍の附票などを取得しても住所がつながらない場合は、多少の費用がかかっても司法書士にお願いした方がよいといえます。

住所変更登記の料金

1万円~(+実費) ※税抜き
※事案により異なりますので詳しくはお問い合わせください

司法書士報酬以外にかかる実費

☑ 法務局に収める登録免許税(不動産1個につき1000円)
☑ 登記事項証明書の取得費用
☑ 住民票、戸籍の附票の取得費用
☑ 郵送費

ここがポイント!

司法書士にお願いすれば必要書類の取り寄せもしてくれる

来所相談
※電話、メールからご予約ください
必要書類の収集
※司法書士が住民票などを職権で取得します
登記申請書類の作成
※司法書士が住所変更登記の申請書を作成します
法務局への登記申請
※司法書士が代理人となって法務局へ住所変更登記を申請します
住所変更登記の完了
※新しい住所に変更された登記事項証明書をお渡しします

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