住所変更の登記は千葉の稲毛司法書士にご相談｜義務化の解説など

住所氏名変更登記の義務化は２０２６年（令和８年）４月１日から！

住所・氏名変更登記の義務化

不動産を買ったり、相続したときの登記上の住所や氏名が変わった場合、登記上の住所氏名と現在の住所氏名が食い違うことになります。

そのような場合に、その不動産を売ったり、銀行からお金を借りるために不動産に抵当権を設定したり、あるいはすでに付いている抵当権を抹消するには、あらかじめ登記上の住所氏名を現在の住所氏名に変更する手続きをしておかなければいけません。

この手続きを所有権登記名義人住所（氏名）変更登記といいます。

住所や氏名を変更した場合、運転免許証等の住所変更手続きをされる方は多いですが、わざわざ不動産名義の住所変更をする方は稀です。

そのため、実務上は売買による所有権移転登記や抵当権の設定もしくは抹消登記をするときに一緒に住所変更登記をすることが一般的でした。

しかし、最近は土地所有者不明問題が社会的に問題となり、２０２４年（令和６年）４月１日から相続登記が義務化されることになりました。

これまでは住所氏名変更登記は任意であったために、住所や氏名が変わっても長年放置されることが多かったのですが、所有者不明土地問題の解消と発生予防を目的として、２０２６年（令和８年）４月１日から住所氏名変更登記も義務化されることになりました。

なお、株式会社等の法人が本店や商号を変更した場合も義務化の対象になります。

義務化の内容

住所変更登記等の義務化によって、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合は２年以内に住所や氏名の変更登記を申請しなければいけなくなります。

正当な理由なく登記申請をおこなわなかった場合は、５万円以下の過料の適用対象になります。

施行日である２０２６年（令和８年）４月よりも前に住所等を変更している場合も義務化の対象になるのでご注意ください。

施行日前に住所等の変更が発生していた場合は、施行日から２年以内に登記申請をする必要があります。

職権による住所変更登記制度

２０２６年（令和８年）４月１日以降に不動産の所有権名義人になる個人は、登記事項である住所氏名の他に生年月日等の「検索用情報」を法務局に提出することになります。

すでに不動産の所有権登記名義人である場合は、施行日前であっても任意に検索用情報を法務局に提出することができます。

法務局はこの検索用情報をもとに住基ネットに照会をかけて、不動産の所有権登記名義人の住所氏名に変更が生じていることを確認した場合は「所有者の了承を得たうえで」登記官が職権で住所氏名の変更登記をおこなうようになります。

ただし、職権による住所氏名変更登記をおこなう際は必ず所有者の了承を得てからとなります。

これは所有者が個人の場合はＤＶ被害者等への配慮や個人情報を保護する必要があるからです。

不動産登記法の改正に伴い、２０２４年（令和６年）４月１日から、登記名義人が法人の場合は会社法人等番号が登記事項になります。

これを基に当該法人の了承を得ることなく、登記官が職権で本店・商号の変更登記をおこなうことができるようになりますが、所有者が会社等の法人の場合は意思確認がされることはありません。

なぜなら、所有者が会社等の法人であれば、商号登記の申請によって、新しい情報を公示する意思が明確だからです。

なお、商業登記では現在においても登記事項に変更が生じた場合は２週間以内に変更登記を申請する必要があります。

よって、会社の商号や本店、取締役や監査役の氏名、代表取締役の住所氏名に変更があった場合は、２週間以内に変更登記をしなければいけません。

何回も住所が変わっている場合

登記上の住所から１度だけ転居した場合は住民票に前住所の記載があるので、住民票だけで登記上の住所と現在の住所がつながります。

しかし、２回以上住所が変わっている場合、住民票だけでは登記上の住所と現在の住所がつながりません。

その場合は、住所のつながりを証明するために戸籍の附票が必要になります。

なぜなら、戸籍の附票には新たに戸籍が作られてから現在に至るまでの全ての住所が記載されているからです。

戸籍が改正されると戸籍の附票も新しくなります。

古くなった戸籍は改正原戸籍といい、古くなった戸籍の附票は改正原戸籍の附票といいます。

もし、戸籍の附票でも住所がつながらなかった場合は、改正原戸籍の附票を取得してみます。

しかし、保存期間が経過していると取得することができず、登記上の住所と現在の住所のつながりを証明することができません。

住所のつながりを証明できない場合

住民基本台帳法の改正によって、２０１９年（令和元年）６月２０日から住民票の除票や戸籍の附票の除票などの保存期間が５年から１５０年に延長されました。

しかし、すでに廃棄処分になっていて戸籍の附票の除票などを取得することができず、住所のつながりを証明できない場合は、以下の書類を用意することで住所変更登記を申請できます。

具体的な書類は事案によって異なるので直接、申請する法務局に確認するのが確実です。

不在住証明書は「その住所地にその氏名の人の住民登録がない」こと、不在籍証明書は「その本籍地にその氏名の人の戸籍がない」ことを証明してくれるものです。

さらに不動産の権利証を提出することで不動産の所有者であることを裏付ける証拠の一つになるので、住所のつながりを証明できない場合でも、上記の書類を添付することで住所変更登記ができます。

司法書士にお願いした場合

ご自分で住所氏名変更登記ができない場合は、登記の専門家である司法書士にお願いすることができます。

司法書士は、住民票、戸籍謄本、戸籍の附票、不在住・不在籍証明書などの必要書類を職権で取得することができるので、必ずしも自分で用意する必要はありません。

住民票はお住まいの市区町村で発行してもらえますが、戸籍の附票は本籍地の市区町村で発行してもらわなければいけないので、遠方の場合は郵送で取り寄せることになります。

よって、住所を何回も変更している場合や自分で戸籍の附票などを取得しても住所がつながらない場合は、多少の費用がかかっても司法書士にお願いした方がよいといえます。

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