抹消回復登記と抹消登記

不動産登記には、抹消登記と抹消回復登記というものがありますが、それぞれがどう違うのかをみていきたいと思います。

 

まず、抹消登記ですが、これは、すでに完了している登記が、原始的または後発的な事由によって、その実体関係を伴わなくなった場合におこなう登記です。

 

所有権でいえば、AからBに売買を原因とする所有権移転登記がなされていたにもかかわらず、AB間の売買契約がそもそも存在していなかったような場合に、当該所有権移転登記を抹消する場合などです。

 

また、抵当権でいえば、すでに設定登記が完了している抵当権の被担保債権が債務者によって全額弁済された場合に、当該抵当権の抹消登記をする場合などです。

 

この2つの最大の違いは、実体関係が存在しているかどうかです。

 

所有権の事例では、売買契約という実体関係そのものが存在していませんが、抵当権の事例では、実体関係に合った登記が存在したが、その後、実体関係が消滅し登記が不適法になっています。

 

ところで、変更登記と紛らわしいのは抹消回復登記だけではなく、これとは別に変更登記というものもあります。

 

そこで、抹消登記と変更登記の決定的な違いは何かというところですが、抹消登記は、登記事項の全部が不適法になった場合におこなうのに対して、変更登記は登記事項の一部が不適法である場合におこなう点です。

 

なお、登記事項の一部が不適法である場合には、変更登記だけではなく、更正登記というものもありますが、変更、更正登記いずれも登記事項の一部が不適法であることが条件となります。

 

次に、抹消登記を申請する際の手続きについてですが、例えば、所有権登記を抹消する場合であれば、所有権移転登記後に設定された抵当権者等が代表的な利害関係人となります。

 

こういった利害関係人が存在する場合、承諾書をてんぷしなければならず、当該承諾書には実印を押印し、印鑑証明書の添付も要します。

 

よって、抹消登記をする際に、利害関係人が存在する場合、抹消登記をできるかどうかは利害関係人から承諾書を入手できるかどうかが現実的なポイントです。

 

以上が抹消登記に関してですが、次は抹消回復登記についてみていきます。

 

抹消回復登記というのは、登記の全部または一部が不適法に抹消された場合に、抹消された登記を回復し、抹消等時に遡って抹消がなかったと同じ効果を生じさせる登記のことです。

 

抹消登記では、登記の全部または一部が不適法に抹消されたこと条件としているので、抹消登記が適法有効になされたのであれば抹消回復登記を申請することはできません。

 

例えば、被担保債権の弁済により、抵当権が抹消されたような場合は、当該抵当権が適法に抹消された以上、あとから抹消回復登記を申請することはできません。

 

なお、抹消回復登記の際に、利害関係人が存在する場合は、当該利害関係人の承諾書を添付しなければいけないのは、抹消登記の場合と同様です。

 

具体的な利害関係人の例としては、一番抵当権が抹消されたのちに、二番抵当権を設定したような場合の二番抵当権者です。

 

このケースで、一番抵当権の抹消回復登記が行われれば、当初は一番の優先順位であったはずの二番抵当権者の優先順位が2番になってしまうからです。

 

ところで、通説や判例は、登記上利害関係を有する第三者は、善意、悪意または回復登記によって受ける損害の有無、程度に関わらず、常に承諾義務を負うものとされています。

 

これは、登記によって発生した対抗力は、適法な抹消がされない限り消失することはないとされているからです。

 

このため、抵当権の登記が、抵当権者の知らない間に不適法に抹消されてしまっても、抵当権者は対抗力を失うわけではないので、当該抵当権者は抹消後に抵当権を取得した第三者に対して、抹消回復登記の申請に必要な承諾の意思表示を請求する権利を有します。

 

よって、承諾書の提出を求められた第三者は承諾書の提出に応じる義務がありますが、任意に応じない場合には裁判手続きを利用するほかありません。

 

実務上は、抹消登記は抵当権の抹消登記等で頻繁にありますが、抹消回復登記にはそうそうお目にかかることはありません。

 

過払い金請求の場面でも、抹消登記は不動産担保融資を受けている場合に、よくおこなわれます。

 

債務者が借金を完済した場合には、貸金業者から抹消登記に必要な書類一式が交付されますので、それをもとに(根)抵当権の抹消登記をおこなう必要があります。

 

抹消登記は、貸金業者がおこなってくれるものではないので、必要書類の交付を受けたら、自分で抹消登記を申請するか、お近くの司法書士に依頼をすることになります。

 

当事務所でも抹消登記のご相談はよく受けておりますので、千葉県近郊にお住まいの方であれば、たとえ不動産が遠方であっても対応可能ですので、お気軽にご相談ください。

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