競売手続の流れ
競売の流れと手続期間
住宅ローンを滞納し、そのまま放置しておくと、およそ6ヵ月程度で保証会社が代位弁済をします。
これにより、債権者が当初の銀行などから保証会社に代わります。その後も放置しておくと、いずれ保証会社が裁判所に競売の申立てをします。
裁判所で競売の手続が正式に開始されると、調査官が自宅に訪問してきて、家の状態などを調査します（家の中の写真も取られますが、これは精神的にかなり苦痛です）。
その後、入札が開始され、一番高値をつけた者が落札します。落札者が予定どおり代金を支払えば、所有権が移転するので、自宅を引き渡ししなければいけません。
数年前であれば、競売手続自体に１年近くかかっていましたが、最近では裁判所もスピードアップを図っているため6～7ヵ月程度で終わることが多いようです。しかし、買い手がつかない場合は数年かかることもあります。
競売の申立て
※抵当権者が裁判所に競売の申立てをします。 これにより裁判所から「競売開始決定」という通知が届きます。
現況調査
※裁判所の調査官が自宅に来て、写真も取られます。
裁判所での情報公開
※一般の人でも裁判所やインターネットで物件情報を確認できます。
期間入札の開始
※裁判所から「期間入札の通知」が届きます。
開札
※一番高値をつけた人が落札します。
売却許可決定
※特に問題がなければ、裁判所が落札者に売却することを決定します。
物件の引き渡し
※任意に引き渡しをしない場合、強制的に退去させられます。
任意売却のタイムリミット
さすがに、開札されて落札者が決まってしまうと任意売却はできませんが、開札日の前日までであれば任意売却ができます。
よくあるのは、裁判所から競売開始決定通知が自宅に届き、それを見た債務者が慌てて仲介業者に相談を持ちかけるというケースです。
こういったケースでも、競売開始決定から開札日までは6ヵ月程度あるので、十分に任意売却は可能です。
価格設定さえ間違わなければ、たいていの物件は半年もあれば買い手がつきますが、開札日が近づいた段階で任意売却をしようとしても、仲介業者が担保権者と交渉する時間が短いので、任意売却が成功する可能性が低くなります。
あとは、開札日までに住宅ローンなどの担保をつけているすべての債権者（これを「担保権者」といいます）の同意が得られれば、競売を取り下げて任意売却することができるわけです。
＜ここがポイント！＞
☑ 任意売却のタイムリミットは開札日の前日まで
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