競売手続の流れ

競売の流れと手続期間

住宅ローンを滞納し、そのまま放置しておくと、およそ6ヵ月程度で保証会社が代位弁済をします。これにより、債権者が当初の銀行などから保証会社に代わります。

その後も放置しておくと、いずれ保証会社が裁判所に競売の申立てをします。
裁判所で競売の手続が正式に開始されると、調査官が自宅に訪問してきて、家の状態などを調査します(家の中の写真も取られますが、これは精神的にかなり苦痛です)。

その後、入札が開始され、一番高値をつけた者が落札します。落札者が予定どおり代金を支払えば、所有権が移転するので、自宅を引き渡ししなければいけません。

数年前であれば、競売手続自体に1年近くかかっていましたが、最近では裁判所もスピードアップを図っているため6~7ヵ月程度で終わることが多いようです。しかし、買い手がつかない場合は数年かかることもあります。

競売の申立て
  • 抵当権者が裁判所に競売の申立てをします。
    これにより裁判所から「競売開始決定」という通知が届きます。
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現況調査
  • 裁判所の調査官が自宅に来て、写真も取られます。
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裁判所での情報公開
  • 一般の人でも裁判所やインターネットで物件情報を確認できます。
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期間入札の開始
  • 裁判所から「期間入札の通知」が届きます。
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開札
  • 一番高値をつけた人が落札します。
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売却許可決定
  • 特に問題がなければ、裁判所が落札者に売却することを決定します。
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物件の引き渡し
  • 任意に引き渡しをしない場合、強制的に退去させられます。

任意売却のタイムリミット

さすがに、開札されて落札者が決まってしまうと任意売却はできませんが、開札日の前日までであれば任意売却ができます。

よくあるのは、裁判所から競売開始決定通知が自宅に届き、それを見た債務者が慌てて仲介業者に相談を持ちかけるというケースです。こういったケースでも、競売開始決定から開札日までは6ヵ月程度ありますので、十分に任意売却は可能です。

価格設定さえ間違わなければ、たいていの物件は半年もあれば買い手がつきますが、開札日が近づいた段階で任意売却をしようとしても、仲介業者が担保権者と交渉する時間が短いので、任意売却が成功する可能性が低くなります。

あとは、開札日までに住宅ローンなどの担保をつけているすべての債権者(これを「担保権者」といいます)の同意が得られれば、競売を取り下げて任意売却することができるわけです。

<ここがポイント!>

  • 任意売却のタイムリミットは開札日の前日まで

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