任意売却の条件

任意売却をするための条件とは

任意売却をしたいといっても、無条件にできるわけではありません。そこで、どのような場合に任意売却をすることができるのかを知っておく必要があります。

① 保証会社による代位弁済

銀行の住宅ローンには、必ず保証会社がついていて、住宅ローンを6ヵ月程度滞納すると、最終的には保証会社が債務者に代わって住宅ローンを一括弁済します(これを「代位弁済」といいます)。

そのため、代位弁済する前の段階で、銀行に任意売却をしたいといっても、銀行にしてみれば保証会社が一括で支払ってくれるので、話し合いに応じてくれません。

つまり、任意売却の話を持ちかけるのは、代位弁済後の保証会社もしくはサービサー(保証会社が委託した債権回収会社)ということになります。

ただし、仲介業者に任意売却の相談をするのは、保証会社による代位弁済前でも問題ありません。

② 所有者の同意とやる気

当たり前ですが、所有者が「売ってもいいよ」と言わない限り、任意売却できません。また、所有者の協力(やる気)も必要です。

そのため、「売ってもいいけど、協力はしない」というスタンスでは任意売却を進めることはできません。

③ 担保権者全員の同意

担保権者とは、その不動産に住宅ローンなどの抵当権をつけている債権者のことです。担保がついていないサラ金やカード会社のような一般債権者は関係ありません。

ここでいう同意とは、「担保を抹消してもいいよ」という同意です。

同意がないと不動産を売却しても、担保が付いたままです。担保がついたままの不動産など誰も買いませんので、任意売却には担保権者全員の同意が必要なわけです。

④ 妥当な売却価格

任意売却では、その売却価格が市場価格と比べて妥当でなければいけません。この点、担保権者全員の同意があれば不当に低い価格でもよさそうですが、それではいけません。なぜダメなのでしょうか?

例えば、住宅ローンに連帯保証人がついていたとします。連帯保証人は任意売却後に残った住宅ローンの支払義務を負い続けます。

つまり、連帯保証人にとっては、不当に低い価格で売却されてしまうと、それだけ売却後の支払いが重荷になるわけです。

こういった場合、連帯保証人から「そもそもこの不動産は価値があるから保証をしたのに、こんな安い値段で売るなんて納得できないから、本来の値段と今回の低い値段の差額分については保証しない」と言われる可能性があります。

こういった保証人のクレームが法的に認められる場合もあるので、任意売却の価格は妥当である必要があります。

<ここがポイント!>
☑ 任意売却の最も重要な条件は、担保権者全員から同意を得られるかどうかである

競売手続中の任意売却

任意売却はすでに競売手続に入っている場合でも可能です。競売が開始されると裁判所で物件情報が公開され、入札期間が決まります。

物件を買いたい人はこの期間に入札し、最も高い値段をつけた人が落札します。任意売却は競売手続と並行して進めることもできますが、無制限ではなくリミットは開札日の前日までとなります。

開札日になれば落札者が決まってしまうので、開札日以降は任意売却ができなくなりますが、開札日の前日までに話がまとまれば、債権者に競売を取り下げてもらうことで任意売却をすることができます。

このように競売手続が開始された後でも、任意売却を同時に進めることは可能なので、裁判所から競売開始決定の通知が届いても諦めてはいけません。

現実には、競売の通知が届いた後に、あわてて仲介業者に任意売却の相談を持ちかけるケースも多いようです。

<ここがポイント!>
☑ 任意売却は競売手続中でも開札日の前日までは可能

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