任意売却の流れ
大まかな流れ
任意売却の手続自体は一般的に３～６ヵ月程度で終了することが多いようです。ここでは、任意売却の全体像をつかむために、一連の流れをみてみましょう。
① 住宅ローンの延滞
住宅ローンを６ヵ月程度滞納すると保証会社が債務者に代わって、滞納している住宅ローンを銀行に一括弁済し（これを「代位弁済」といいます）、債権者の地位が代位弁済をした保証会社に移ります。
任意売却の交渉は、この代位弁済後の保証会社やサービサー（保証会社が委託した債権回収会社）との間でおこなわれます。
② 不動産業者との仲介代理契約
特定の不動産業者と専属専任媒介契約を締結します（契約期間は3ヵ月以内で更新可能）。これにより、他の不動産業者に依頼したり、所有者が自分で買主を見つけたりできなくなります。
任意売却の交渉窓口を一本化して欲しいという債権者側のニーズによるものです。
③ 不動産の査定
仲介業者が現地を調査して売却価格を査定します。基本的には債権者が納得した上で確実に売れる価格になるので、住宅ローンの残債務は考慮されません。
④ 債権者との配分交渉
不動産に担保をつけている債権者（これを担保権者といいます）といくらであれば担保を抹消してくれるか交渉します。
とはいえ、実際に交渉するのは仲介業者なので、所有者が債権者と直接交渉するわけではありません。
⑤ 購入希望者探し
債権者と合意ができたら不動産を売り出します。一般の物件と同じようにチラシやインターネットで広告を出します。これもすべて仲介業者がおこなってくれます。
⑥ 売買契約
買い手が見つかれば売主と買主、双方の不動産業者が立ちあって売買契約書を取り交わします。
⑦ 決済
売買契約からおよそ１ヵ月後、銀行に債権者や司法書士などが一堂に集まり、売買代金の決済をして、買主名義へ所有権移転登記をおこないます。
任意売却で終わりではない
以上で、任意売却の手続自体は終わりですが、任意売却をしても返済しきれなかったローンの支払義務は残るので、任意売却をしたからといってすべて終わりではなく、売却後のローンをどのように返済していくのかを債権者と話し合う必要があります。
もし、自分で債権者と話し合っても話がまとまらないような場合は、そのまま放置しておくと給料等の差押えをされる可能性がありますし、住宅ローン以外にも借金があるのであれば、速やかに千葉いなげ司法書士事務所に相談ください。
＜ここがポイント！＞
☑ 任意売却後の借金整理は司法書士に相談して方針を決める
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