根抵当権の抹消手続き

根抵当権を抹消する場合、登記上、元本確定の登記が経由されていれば、被担保債権が弁済されたことにより、「年月日弁済」を原因とする抹消登記を申請することができます。

 

これに対し、元本確定の登記が経由されていない場合に、「確定債権の弁済」を登記原因として根抵当権の抹消登記をすることはできません。

 

この点、根抵当権そのものを放棄した場合であれば、元本の確定前後を問わず、その根抵当権自体が消滅するので、登記上、元本が確定しているかどうかを問わず、根抵当権の抹消登記を申請することができます。

 

なお、元本確定前に根抵当権そのものを放棄したわけではなく、根抵当権の被担保債権が放棄されたにすぎない場合は、その根抵当権について付従性はないので、債権放棄を原因とする根抵当権抹消登記を申請することはできません。

 

次に、根抵当権の消滅請求による抹消登記についてです。

 

根抵当権の消滅請求というのは、元本確定後の現に存在する借金の額が、その根抵当権の極度額を超えているときに、他人の借金を担保するためにその根抵当権を設定した者(物上保証人)、

 

または抵当不動産について所有権、地上権、永小作権もしくは第三者に対抗することができる賃借権を取得した第三者は、その極度額に相当する金銭を払うか供託することでその根抵当権の消滅請求をすることができるというものです。

 

ここで疑問になるのは、物上保証人や不動産の第三取得者がその根抵当権を消滅させるには、借金の額が極度額を超える場合であったとしても、原則的には被担保債権全額を弁済しなければいけないはずという点です。

 

では、なぜ極度額を弁済することで根抵当権の消滅請求をする権利を与えたのでしょうか。

 

これについては、当該不動産が競売された場合を考える必要があります。

 

仮に、競売がされた場合、その目的不動産の所有者が債務者ではなく物上保証人や第三取得者であれば、根抵当権者が優先弁済を受けられるのは極度額までです。

 

一方で、物上保証人や第三取得者もしくは担保権より後順位の用益権者からすれば、競売されるとその所有権もしくは用益権を失うことになります。

 

そこで、物上保証人や第三取得者もしくは用益権者が不利益を回避できるように、極度額と同じ金額を払うもしくは供託することで、その根抵当権の消滅を請求することができる権利を与えているというわけです。

 

根抵当権者にしても、消滅請求されれば極度額と同額の支払いを受けられるので、結果的には競売等がされた場合と同じだけの弁済を受けることができるわけです。

 

しかし、この消滅請求ができるのは、元本確定後に限られ、現存する借金の額が極度額を超えており、極度額相当の金銭を支払うことが条件とされています。

 

そして、消滅請求をすることができるのは、物上保証人と第三取得者もしくは抵当不動産に地上権、永小作権を取得した第三者、第三者に対抗できる賃借権を取得した第三者とされています。

 

つまり、主たる債務者、保証人およびこれらの者の承継人は消滅請求することはできないわけです。

 

なお、この消滅請求は形成権とされているので、根抵当権者の承諾等は不要です。

 

その結果、消滅請求の意思表示が根抵当権者に到達したときに効力を生じます。

 

もし、共同根抵当権の場合は、その目的不動産の1つから消滅請求されれば、すべての目的不動産の根抵当権が消滅することになります。

 

ところで、貸金業者が不動産を担保に債務者が所有する不動産に根抵当権を設定している場合があります。

 

この場合、根抵当権とはいっても、被担保債権は通常1個だけなので、その債権を弁済もしくは過払い金請求をすることで、貸金業者がその根抵当権そのものを放棄するのが一般的です。

 

よって、この場合、登記上は元本が確定したことが明らかではないので、登記原因を弁済とするのではなく、放棄としたうえで根抵当権の抹消登記をする必要があるわけです。

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