不動産に対する強制執行手続き

強制執行には、給料や銀行口座の差押えなどの債権執行が一般的ですが、債務者が不動産を所有している場合は不動産に対する執行が効果的です。

 

この不動産に対する強制執行には、

 

1. 強制競売手続き

 

2. 担保不動産競売手続き

 

に分かれます。

 

強制競売というのは、判決、支払督促、公正証書などを有する債権者が、それに基づいて不動産執行の申し立てをすることで、目的不動産を差し押さえる手続きです。

 

これにより、債務者の不動産に対する処分権を奪った後に、当該不動産を売却し、その売却代金で債権の回収をおこないます。

 

これに対して、担保不動産競売というのは、抵当権などの担保権を有する者が、不動産執行の申し立てをする手続きです。

 

この申し立てにより、目的不動産が差し押さえられ、その売却代金で債権の回収をおこないます。

 

2つの手続きは、換価権の根拠が異なりますが、民事執行法上は基本的に同一手続として進められます。

 

ただし、性質が異なるので、申立て、執行開始の要件、手続きの停止や取り消しの要件は異なります。

 

過払い金請求の場面でも、債権者が債務者が所有する不動産に抵当権や根抵当権の担保権を設定している場合があります。

 

そういった場合、事前に取引履歴を取り寄せて、引き直し計算をして、事前に過払いになっているのかどうかを確認しておかないと、最悪の場合、担保権を実行されてしまうので注意が必要です。

 

不動産執行の管轄ですが、対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所が管轄となります。

 

以下に、不動産執行の流れを簡単に書いておきます。

 

1. 申立所の提出 

※不動産の所在を管轄する地方裁判所へ申し立てます。

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2. 競売開始決定および差押え 

※裁判所は不動産執行の開始決定をし、法務局に差押登記を嘱託します。

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3. 配当要求の終期の公告及び債権届出の催告 

※利害関係人に通知し、債権を届け出るように催告します。

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4. 調査命令と評価命令 

※裁判所が執行官と評価人にそれぞれ命令します。

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5. 売却基準価額の決定及び物件明細書の作成 

※評価書と現況調査報告書を基に作成します。

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6. 入札期日の公告 

※物件明細書などを裁判所で閲覧し、インターネット等で公開します。

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7. 売却の実施 

※買受希望者は、売却基準価額の2割の保証金を積みます。

↓ 

8. 売却許可決定

※裁判所は最高買受人に代金の納付期限を通知します。

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9. 代金の納付 

※代金の納付により、裁判所は法務局に所有権移転登記を嘱託します。

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10. 債権計算書の提出 

※裁判所は各債権者に債権額を計算した書面の提出を求めます。

↓ 

11. 配当金の支払い 

※各債権者から異議がなければ、裁判所は配当を実施します。

 

債務者がサラ金等の債権者からお金を借りて、その後、返済が滞った場合、債権者は裁判等の手続きを経て、判決等の債務名義を取得することができます。

 

その後、債権者は強制執行の手続きを検討することになりますが、一般的には債務者の給与や債務者名義の銀行口座の差押えがされること多いです。

 

しかし、債務者が不動産を所有しているような場合、その不動産に対して強制執行をしてくる可能性もありますので注意が必要です。

 

もし、不動産に対する強制執行がされると上記のような手順を経て、第三者に所有権が移ってしまいます。

そうならないためにもすぐに千葉いなげ司法書士事務所にご相談ください。

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