都市再生機構(通称:UR都市機構)の抵当権、買戻特約の抹消登記

住宅ローンを返済し終わると、借入先の金融機関から抹消登記に必要な書類一式を渡されます。

そして、その書類を使って法務局に抵当権の抹消登記を申請しなければならず、それをしないと実際には住宅ローンが終わっていても、登記上は抵当権が付いたままになってしまいます。

よって、抹消書類一式を渡されたら、すぐに抹消登記を自分で申請するか、無理な場合は司法書士へお願いするのがよいでしょう。

ところで、昔は日本住宅公団(現在は独立行政法人都市再生機構、通称UR都市機構)の融資で、分譲団地を購入した人も少なくありませんでした。

当時の日本住宅公団から団地を購入した場合、抵当権が設定されるだけでなく、買戻特約の登記も合わせてされていました。

売買契約と同時に買戻しの特約を締結すると、売主である日本住宅公団は買主が支払った代金および契約の費用を返還することで、売買の解除をすることができるようになります。

この買戻しの特約を登記することで、第三者に対しても、買戻しの効力を主張することができるようになるので、仮に、買主が第三者へ所有権を譲渡しても、売主はその第三取得者に対して買戻権を行使し、第三者取得者から直接、権利の移転を受けることが可能になります。

また、買戻しの登記をしておくと、その登記後にその物件に抵当権などが登記されても、その権利を否定することができるようになります。

この買戻しの特約の登記は、必ず売買の移転登記と同時に別個の申請をもってしなければいけないとされています。

つまり、売買による所有権移転登記との同時申請でなければならず、所有権移転登記後に買戻しの特約の登記を申請することはできないわけです。

話を戻しますと、買戻し特約の登記がされている日本住宅公団の抵当権を抹消するには、抵当権抹消登記だけではなく、買戻特約の登記も抹消しなければいけません。

しかし、話はそう単純ではありません。

なぜなら、昭和56年に、旧日本住宅公団と旧宅地開発公団が合併し、新たに住宅・都市整備公団が発足したからです。

その住宅・都市整備公団も、平成11年に都市基盤整備公団が設立されたため解散し、更に、平成16年には都市基盤整備公団も解散し、現在の独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が発足しました。

こうなると権利関係がどう承継されたのかがよくわかりませんが、都市再生機構発足に伴う登記事務の取り扱いについては、同機構と法務局との打ち合わせにより解決済みです。

問題となるポイントは、抵当権と買戻権の抹消登記をする際に、その前提として登記上の名義(日本住宅公団、住宅・都市整備公団、都市基盤整備公団)を承継された各公団名義へ変更する必要があるのかどうかという点です。

これについては、住宅ローンを返済した日付がいつかによって結論が異なり、その日付によっては、権利承継の移転登記を省略して抹消登記できる場合があります。

なお、結論については、都市再生機構から渡される抹消書類の中に、自分がどのケースに該当するのかが書いてありますので、その点で悩む必要はありません。

また、権利承継の移転登記をする必要がある場合でも、その登記自体は都市再生機構から法務局への嘱託登記という形で申請することになります。

これはどういうことかといいますと、渡された抹消書類一式の中に、あらかじめ都市再生機構が作成した登記嘱託書という書類が同封されているので、抵当権と買戻特約の移転登記については、権利の承継を証明する書類は特に不要とされているので、同封された登記嘱託書に申請する日付を記入するだけでよいということになります。

ただし、これはあくまでも抵当権と買戻特約の移転の登記だけなので、抵当権と買戻特約の抹消登記については、自分で申請書を作成し、法務局に申請する必要があります。

具体的には、抵当権と買戻特約の移転の嘱託登記とその抹消登記を一緒にして申請すればOKです。

よって、申請書の数としては嘱託登記がそれぞれ各1で移転の登記が合計2つ、自分で申請する分も各1で抹消の登記が合計2つで、総合計は4つの申請ということになり、抹消登記を申請する前提として権利承継登記がされるわけです。

もし、司法書士に依頼された場合の費用については、事案にもよりますが、抵当権と買戻特約の抹消登記で合計3万円程度になることが多いです。

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