抵当権の登記

司法書士の中心業務は登記のため、金融機関が住宅ローン等の融資をした際の抵当権設定登記等の依頼を受けることが多いです。

 

この抵当権設定登記ですが、例えばAとBがそれぞれ2分の1ずつの所有権を有し、その旨の登記をしていた場合、A持分にだけ抵当権を設定できるかどうかが問題となります。

 

この点については、登記上もAもしくはBの持ち分が明記されているため、それらの持ち分に対する抵当権設定登記も可能です。

 

これに対し、Aが単独で所有する不動産の一部に対してだけ抵当権を設定することはできません。

 

これは、Aの所有権の一部自体が登記の上で区別されていないため、結局、抵当権の目的も特定できないからで、こういった登記を認めてしまうと権利関係がごちゃごちゃして分かりにくくなってしまうからです。

 

では、Aが所有権の3分の1を2回に分けて取得し、その順番通りに登記がなされている場合はどうでしょうか。

 

この場合は、登記上、Aの所有権が明確なので「A持分一部(順位何番で登記した持分)抵当権設定」と申請することで登記可能です。

 

この際にAが提出する登記済証もしくは登記識別情報は、抵当権を設定する分のみのもので構いません。

 

なお、司法書士が金融機関から登記の委任を受ける際には、当然のごとく委任状ももらわなければいけませんが、一般的には登記原因証明情報を引用して

 

「平成〇年〇月〇日付登記原因証明情報記載のとおりの抵当権設定登記の申請に関する一切の権限」

 

と記載されています。

 

この点、住宅支援機構から委任を受けた金融機関が特定の司法書士を継続的に復代理人に選任した場合、当該司法書士はその旨を記載した包括委任状によって登記申請をすることはできません。

 

また、同一の債権を担保するために、複数の管轄にまたがる不動産に抵当権を設定する場合ですが、この場合はまず、いずれか一方の登記所に抵当権設定登記を申請し、その登記完了後にもう一方の登記所に申請することになります。

 

この際に注意する点は、例えば対象不動産が甲登記所のA、B不動産と乙登記所のC、D不動産だった場合、甲登記所の申請する際にはC、D不動産も表示しておかなければいけないというところです。

 

甲登記所では、共同担保目録が作成され、その際に甲登記所のA、B不動産のみならず、乙登記所のC、D不動産の所在事項も表示されます。

 

その後、乙登記所にC、D不動産の抵当権設定登記を申請することになりますが、その際には、乙登記所ではC、D不動産のみならずA、B不動産の所在事項も共同担保目録に記載します。

 

そして、乙登記所から甲登記所に抵当権設定登記をした旨が通知され、甲登記所ではC、D不動産が共同担保になった旨が記録されるわけです。

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