相続人名義での所有権保存登記の可否

所有権保存登記は、その不動産の所有権に関する登記の基礎となる登記です。

理論的には土地に関する所有権保存登記はありますが、実務上のほとんどは建物に関するものとなりますので、ここでの話は建物の所有権保存登記を前提にしています。

まず、所有権保存登記を申請することができる者が誰なのかを見ていきたいと思います。

なお、建物を新築した場合、所有権保存登記の前に、その建物がどういう構造の建物であるかを表示する表題登記というものをおこないます。

表題登記がされると、当該建物の構造や床面積等が表示され、表題部というところに表題登記を申請した者の住所氏名が表示され、これを表題部所有者といいます。

そして、この表題部所有者は当然ながら、その後の所有権保存登記を申請することができます。

もし、表題部所有者が数人いるような場合、共有者の1人が全員のために、共有者全員名義で所有権保存登記を申請することも可能です。

これは、所有権の保存登記の申請行為が、民法252条但し書きが規定する、共有物の保存行為に該当するからです。

なお、所有権保存登記を申請するかどうかは、所有者の自由なので、特に現金で新築したような場合には表題登記だけを済ませて、その後の所有権保存登記をしていないケースが珍しくありません。

これに対して、住宅ローンを組んで新築建物を購入した場合は、金融機関が当該建物に抵当権を設定しますが、そのためには所有権保存登記をしておかなければいけないため、必ず表題登記の後に所有権保存登記をします。

もし、表題登記のまま表題部所有者が死亡してしまったような場合、その相続人から相続人名義で所有権保存登記をすることができるかどうかが問題となります。

こういった場合、亡くなった表題部所有者名義(被相続人名義)で所有権保存登記を申請することも可能ですし、表題部所有者の相続人名義で所有権保存登記をん申請することも可能です。

つまり、どちらでも自由です。

なお、表題部所有者から数次に相続が発生した場合も同様です。

数次に相続が発生するというのは、どういうことかといいますと、例えば表題部所有者であるAが死亡し、その相続人であるBも所有権保存登記を申請する前に死亡してしまったよう場合に、Bの相続人であるCとDが、「持分2分の1 C、2分の1 D」とする所有権保存登記を申請することができるということです。

なお、中間の相続人がB、Cのように複数で、Bの相続人がD、Eであっても、C、D、E名義の所有権保存登記も可能です。

要するに、所有権保存登記においては、所有権移転登記の場合と異なり、中間の相続が単独相続である必要はないのですが、その理由としては所有権保存登記の場合、申請書に登記原因を記載する必要がないからです。

しかし、実務上は登録免許税を節約するために、相続人名義で所有権保存登記をするのが一般的です。

なお、相続ではなく、表題部所有者から売買等で所有権を取得した者が、いきなり自己名義で所有権保存登記をすることができるのか。

これについては、相続の場合と異なり、買主が直接自己名義で所有権保存登記を申請することができないとされています。

よって、この場合は、表題部所有者が所有権保存登記をしたうえで、売買を原因とする所有権移転登記をしなければいけないことになります。

また、表題部所有者が当該不動産を売却した後に、所有権保存登記をしないまま死亡してしまった場合は、その相続人が相続人名義で所有権保存登記をした後に、売買を原因とする所有権移転登記を申請することはできません。

なぜなら、相続が発生する前に表題部所有者はすでに当該建物を第三者に売却しているので、その相続人は一度も所有権を取得したことがないので、相続人名義での所有権保存登記を認めてしまうと、実体関係とは合致しない登記を認めることになるからです。

この場合、相続人は亡くなった被相続人名義で所有権保存登記を申請した後に、相続人と買主の共同申請によって、売買による所有権移転登記を申請する必要があります。

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