不動産の強制執行と強制管理の違い

不動産の強制管理というのは、強制競売のように不動産を売却するのではなく、裁判所が選任した管理人によって、その不動産から生じる果実(家賃収入等)を取り立てさせ、これにより執行債権の回収を図ることを目的とする不動産執行の一種です。

 

家賃等に代表される不動産の収益については、債権執行によって個別に差押えることも可能ですが、債権者とすれば個別に強制執行の手続きを取らなければならないので、手続き的に煩雑となります。

 

その点、不動産の収益を目的とする強制管理であれば、債務者の不動産に対する使用収益権が包括的に強制執行の対象とすることができます。

その結果、使用収益権が管理人の支配下に置かれることになるので、債権者は不動産の収益に対し、個別に執行する必要はありません。

 

また、債務者にとっても、強制競売であれば不動産自体を失うことになりますが、強制管理であれば、管理人が不動産を収益し、その中からその不動産に対して課せられる税金等も支払ってくるので、強制競売や債権執行のように収益を残らず奪われずに済みます。

 

なお、強制管理の対象となるのは、債務者が使用収益権を有している不動産等になるので、収益が発生する余地がない不動産等は対象になりません。

 

この強制管理の申し立てをすることができるのは、債務名義を有する債権者もしくは仮差押債権者のみです。

 

強制管理開始決定が出されると、裁判所は開始決定と同時に管理人を選任します。

 

実務上は、占有関係に争いがあるような場合は執行官、訴訟等に発展しそうな場合は弁護士が管理人に就任することが多いようですが、信託会社や銀行等も管理人になることができます。

 

この管理人は、自己の名で債務者の不動産を管理して、第三者(アパートの住人等)から収益(賃料など)を取り立てることができます。

 

そして、管理人は裁判所が定めた期間ごとに、収益の中から税金等を支払い、それらを控除した残額を各債権者に配当します。

 

このように、債務名義を有する債権者は、不動産を強制競売するだけでなく、その不動産が収益を発生しているような物件であれば、強制管理の申し立てもすることが可能です。

 

これに対し、不動産に対して、抵当権等を担保権を有する担保権者には、平成16年の民法改正により、強制管理類似の手続として、担保不動産収益執行制度が認められました。

 

この制度は、賃料等の収益が継続的に見込まれる大規模なテナントビル等は、売却に時間がかかってしまうため、実務上は、賃料に対する物上代位による賃料の差押えが定着していたため、民法改正に合わせて設けられました。

 

手続的には、強制管理と同様の手続きであるため説明は省略します。

 

なお、過払い金の返還請求の相手方となる貸金業者の中にも、抵当権等の担保権を設定したうえで貸付けをおこなっているところもありますが、もし、債務者がアパートの大家等で家賃収入を見込める場合、強制競売の手続きではなく、上記の担保不動産収益執行の申し立てをしてくる可能性はあります。

 

この点については、貸金業者に判決等の債務名義を取られた債務者がアパートの大家等だった場合も同様です。

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