入居制限特約の有効性と権利金の返還請求と追い出し屋

近年は、賃貸物件も色々な種類のものがあり、代表的なものに

1. 単身者専用

2. 独身女性のみ

3. 第三者の同居不可

といったものがあり、これに違反したら家屋を明け渡さなければいけない旨の特約があらかじめ契約書に盛り込まれている場合があります。

そこで、こういった特約が有効といえるのかどうかをみていきます。

まず、単身者専用の場合ですが、よくあるケースとして、結婚したら明け渡す旨の特約があったり、子供ができたら明け渡す特約があることが多いです。

大家からすれば、結婚をして子供ができたりすると、物件が独身時代よりも傷つきやすくなったり、子供が騒いだりして他の入居者の迷惑になることを危惧しています。

しかし、入居者が結婚して子供をつくるというのはごく自然なことで、これを制限するような特約は民法上の公序良俗違反となり無効になる可能性が高いと思われます。

また、借地借家法では、大家が解約を申し入れるには正当事由を要求しており、これは強行法規とされているため、これに反する特約で入居者に不利なものは無効とされています。

よって、入居者に独身でいることを入居の条件としているような特約は民法上の観点からも借地借家法の観点からも無効と考えられます。

次に、独身女性に限定している特約です。

このような物件では、その他の入居者も女性限定にメリットを感じて入居をしているのが通常です。

つまり、独身女性限定との特約は、居住者全体の利益を考えても合理性があるといえますので、このような特約自体は有効と考えられます。

しかし、特約が有効だからといって、たとえば一度、彼氏を連れてきたくらいであれば、いまだ大家との信頼関係が破壊されているとはいえませんので、それだけでは大家からの解除は認められない可能性があります。

あとは、男性の連れ込みの頻度や本人の反省具合を総合的に考慮して、特約を原因とする解除が認められるかどうかが決まると思われます。

最後は、第三者との同居です。

これは、恋人との同棲が典型的かと思われますが、そもそも大家としては入居者以外の第三者が加わると、当初予期していたよりも物件が痛んだりすることが心配

になります。

つまり、同居人が増えれば、借りた物件の利用方法にも相当の変化が生じるのは容易に想像できるので、そのような変化を未然に防ぐという観点から、このような特約自体は有効といえます。

しかし、第三者と同居を始めたから直ちに解除できるというわけではなく、大家の許可なく第三者と同居を始めたとしても、いまだ借家人が物件の使用、保管方法について全般的な管理、支配を有しているのであれば、大家との信頼関係を破壊する程度に不利な用法の変更にはあたらないとされるケースも考えられ、そのような場合であれば大家からの解除は認められない可能性があります。

よって、この場合も同居をさせた第三者がどの程度物件の使用、保管等に影響を及ぼしているのかを総合的に判断して解約権が認めらるかどうかが決めるものと思われます。

次は、権利金についてです。

事業者間の賃貸借では、賃借人から賃貸人に権利金と呼ばれるものが交付される場合があります。

なお、事業者間の賃貸借契約では、権利金を礼金と呼ぶ場合もあります。

また、礼金が低額であれば、賃借人から賃貸人への純粋なお礼という意味しかないと考えられ、法的には贈与と同じものとみなされるため、返還請求はできません。

これに対し、以下の性質を持つ権利金を単に礼金と呼んでいる場合は、返還請求できる場合とできない場合に分かれます。

では、権利金が、どういった性質を持つときに返還請求できる可能性があるのかについてみていきます。

まず、権利金の性質には、主に以下の3つがあります。

1. 営業上の利益または場所的利益の対価

2. 賃料の一部の一括前払い

3. 賃借権に譲渡性を付与することへの対価

交付された権利金が、1.の性質を有するのであれば、契約期間が満了している以上、賃貸人に権利金の返還義務はないというのが最高裁や学説の立場です。

これに対し、契約期間の途中で賃貸借契約が終了した場合は、権利金の返還請求をすることができる可能性があります。

なぜなら、賃貸借期間が満了する前に契約が終了した場合は、賃借人からすれば交付した権利金の元を取っていないと考えられるからです。

よって、残りの期間に対応する割合分の権利金の返還請求が認められる可能性があります。

なお、契約期間がもともと定められている賃貸借契約であれば、残存期間に対応する権利金の金額を算出することは容易ですが、期間の定めのない契約であると返還すべき権利金の割合を算出することが困難である場合も少なくありません。

次に、権利金の性質が2.である場合です。

この場合も、期間が満了しているのであれば、権利金の返還請求は認められませんが、期間の途中で、それが前払いに対応する期間より早い時期であれば、残存期間に相当する割合の権利金の返還請求が可能と考えられます。

最後に3.ですが、この場合、賃借人は賃貸人から賃借権の譲渡を認められており、それについての対価として権利金を交付しているのですから、期間満了時であっても満了前であっても、権利金の返還請求は認められません。

次は、近年問題になっている追い出し屋についてです。

賃貸借契約を締結するには、通常、保証人を立てなければいけませんが、しかし、保証人になってくれる人がいないような方は、家賃保証会社が貸主と家賃保証契約を締結することもあります。

この家賃保証会社が、家賃を滞納したからといって、勝手に家の鍵を変えたりするといった被害が報告されています。

また、賃貸契約書に、

「家賃を〇日以上滞納した場合は、賃貸人が直ちに賃貸物件内の動産を、賃借人の費用負担で処分しても、賃借人は異議の申し立てをしない」

等といった条項が入っている場合があります。

しかし、このような自力救済は禁止されており、消費者契約法の観点からも無効な特約といえます。

また、近年は敷金や礼金が不要で、さらには保証人も不要である物件も登場してきており、これをゼロゼロ物件と呼ぶことがあります。

敷金を徴収しておらず、かつ、保証人も不要ということですが、その代り、上記の家賃保証会社がからんできます。

家賃保証会社以外にも不動産管理会社等が、悪質な家賃の取り立てをおこなったり、実力行使で部屋の明け渡しをしてくる被害が増えています。

上記のとおり、こういった追い出し屋による自力救済は違法であり、全国で不法行為と認定した裁判例が出ていますが、実際には泣き寝入りをしているケースの方が圧倒的に多いのではないかと予想されます。

では、なぜ、追い出し屋が違法行為を承知の上で自力救済をしてくるのかですが、法律で定めた手順を踏むと、明け渡しまでどうしても半年以上はかかってしまうからで、また、その手続きも面倒であるからだと思われます。

とはいえ、貸主としても安易に追い出し屋に依頼をすると、共同不法行為責任があると認定される恐れもあります。

このような追い出し屋に対する法規制を定めた法案が国会に提出されましたが、臨時国会の会期切れにより廃案になってしまいました。

国会には一日も早くこういった追い出し屋が蔓延ることがないよう、規制法を成立させたもらいたいものです。

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