賃貸借における鍵の交換費用の負担
千葉いなげ司法書士事務所鍵屋さんに行けば、誰でも簡単に合鍵を作ることができます。
そこで問題になるのは、賃貸人は、賃貸借契約を終了する都度、鍵を交換しなければならないのかどうかです。
なぜなら、建物の賃貸借契約において、賃借人は第三者が勝手に侵入することができない安心な建物を借りることを想定しているので、賃貸人も賃料をもらって建物を貸す以上は、そのような安心安全な建物を提供する義務があると考えられるからです。
この点、賃貸人には入居者が平穏に生活できるような建物を提供する義務があり、こういった考えは裁判例でも支持されています。
そのため、宅建業者も入居者が簡単に合鍵を作製できる現在においては、入居者の退去に伴う鍵の交換は賃貸経営の必須条件であるという見解を採用しています。
このような現在の考えに基づけば、賃貸人とすれば退去の際に入居者から合鍵を含めて鍵を返還してもらうだけでは足りず、鍵自体を新たなものに交換する必要があり、その費用も賃貸人が負担すべきものであると考えられます。
次に、退去の際に鍵の交換をするとして、その費用を賃借人に負担させる旨の特約があった場合はどうでしょうか。
賃借人が居住目的で建物を借りた場合には、消費者契約法の適用があるので、消費者を一方的に害する特約は無効とされます。
よって、単に鍵の交換費用を賃借人の負担とする特約を定めているだけでは無効と考えられます。
例外的に、こうした特約が有効になるとすれば、特約について事前に賃貸人から賃借人に説明がなされ、鍵の交換費用を考慮して賃料が相場よりもその分安く設定されている場合などがあるでしょう。
このように、仮に特約があったとしても、その特約が有効と考えられるケースは極めて限定的であると考えられますので、鍵の交換費用は原則的に賃貸人の負担となると考えてよいと思われます。
これに対して、賃借人の過失で鍵を紛失したような場合は、賃借人に善管注意義務があると考えられますので、原則的に鍵の交換費用も賃借人の負担となります。
ただし、鍵の紛失が退去と同時期で、もともと賃貸人によって鍵の交換が予定されているような場合には、鍵を紛失したからといって賃貸人に損害が発生しているとはいえないので、賃借人が交換費用を負担しなくてもよい場合もあると思われます。
いずれにせよ、合鍵を簡単に作成できる現在においては、特約のあるなしに関わらず、鍵の交換費用は原則的に賃貸人が負担すると考えてよいといえます。
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