賃貸人が変わった際の賃料の支払先
千葉いなげ司法書士事務所アパートの大家が建物の売買により変更した場合、賃貸借契約が新たな所有者に引き継がれるかが問題となります。
もし、引き継がれないとなると、賃借人は出ていかなければいけないわけですが、この点、売買や贈与などで所有権を取得した新所有者は、当然に賃貸人の地位を承継します。
この際に、賃借人の承諾を得る必要はありませんが、賃貸人の地位を承継したことを賃借人に主張するためには、所有権移転の登記が完了している必要があり、所有権移転登記後は、賃借人は賃料を新所有者に支払う必要があります。
なお、所有権移転登記が完了しているかどうかは法務局で登記事項証明書を取得してみればわかります。
もし、登記が完了していれば、賃貸借契約は敷金返還義務を含めて従前の内容のまま、新所有者に承継されます。
では、相続の場合はどうでしょう。
賃貸人が亡くなった場合は、その相続人が賃貸人の地位を承継します。
よって、相続人が１名だけであれば、売買等のときと同様に従前の賃貸借契約の内容が、その相続人に承継されますので、賃料も新たな賃貸人となった相続人に支払えればOKです。
しかし、相続人が複数人いた場合が問題となります。
もし、相続人の間ですでに遺産分割協議がまとまり、賃貸人の地位を承継するものが決まっていれば、その相続人が新賃貸人となるので特に問題はありません。
反面、遺産分割協議がまとまっていなくて、賃貸人の地位をどの相続人が承継するかが決まっていない場合が問題となります。
この場合、相続人のうちの１人もしくは相続人以外の第三者に代理権を与えてもらって家賃を受領する権限があるものをハッキリさせてもらう必要があります。
その辺が明確にならない場合、最終的には法務局に供託しておくのが安全といえます。
敷金の返還請求の相手方についても、同じような考えで、相続人が１人であればその相続人に、複数であっても遺産分割協議で賃貸人の地位を承継する者が決まっていればその者に、遺産分割協議が未了の場合は各相続人に請求することになります。
よって、相続の場合は、相続人が何人いるのか、複数の場合は遺産分割協議がまとまったのかどうかがポイントとなるわけです。
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