居住用の不動産の処分

成年後見人には、代理権が与えられているので、後見人自身の判断に基づいて、本人の財産の処分をおこなうことが可能です。

しかし、本人にとって居住用不動産は、毎日を過ごす生活空間ですし、周りの人間との関係を維持、発展させていく中心であり、精神的に一番落ち着く場所であるにもかかわらず、

仮に、後見人の独断で居住用不動産の処分を許してしまうと、本人にとっては、単に財産を失うだけでなく、今後の生活や精神面に多大な影響を与えることは明白なので、後見人の代理権を制限し、家庭裁判所の許可を得た場合にのみ、処分を許可するようにしています。

現に、高齢者にとっては、長年住み慣れた場所から引っ越しをするだけで、体調を崩してしまう例は少なくありません。

そういった理由から、居住用不動産については、家庭裁判所の許可が条件とされているのです。

なお、家庭裁判所の許可は、処分行為の有効要件となっているので、もし、後見人が家庭裁判所の許可を受けずになした処分行為は無効となります。

通常の場合であれば、家庭裁判所に許可の申し立てをしてから1ヶ月程度で許可が出ますが、許可するかどうかは裁判所の裁量になっているので、もし、不許可になっても不服申し立てはできません。

ここでいう「居住用」というのは、本人が現に生活の本拠としている不動産だけではなく、近い将来に居住用として使用する予定がある不動産も含まれます。

例えば、今は本人が施設や病院にいたとしても、状態が良くなって自宅に戻れる見込みがあれば、たとえ現在は誰も住んでいない空き家であっても、居住用不動産に該当します。

よって、すでに本人が老人ホーム等の施設に入居している場合でも、入居前に居住用にしていた不動産であれば、居住用不動産に該当すると考えられるので、家庭裁判所の許可なくして売却することはできません。

なお、「処分」というのは、何も売買だけに限ったことではなく、第三者に貸したり、抵当権などの担保を設定したりする行為も処分に該当します。

見落としがちなのが、居住用不動産というのは、本人が所有する不動産のみが対象となるのではなく、もともと借家に住んでいた本人を施設に入所させ、借家契約を解約するような場合も、賃貸借契約の解除にあたるので家庭裁判所の許可が必要になります。

最近では、リバースモーゲージといって、居住用不動産を担保に金融機関から融資を受け、本人が死亡した時に担保に入れた不動産を処分することによって返済するという制度がありますが、これも当然、居住用不動産の処分に該当します。

また、保佐人や補助人には、後見人のように代理権が自動で付与されることはなく、保佐の場合には、本人の不動産を処分する行為は、取消しの対象になるので、本人が不動産を処分する場合には、保佐人の同意が必要となります。

しかし、この同意には、家庭裁判所の許可は不要とされています(補助の場合も、不動産の処分を取消権の対象にしていれば、補助人の同意が必要になります)。

これに対して、最初から保佐人や補助人に、一般的な不動産の処分に関する第権が付与さている場合は、実際に居住用不動産の売却することになった段階で家庭裁判所の許可を得る必要があります。

もし、初めから居住用不動産についての代理権を付与したいのであれば、保佐もしくは補助の申立ての段階で、居住用不動産の売却の許可の申立てを一緒にしておく必要があります。

いずれにせよ、家庭裁判所の許可が必要かどうか迷うケースであれば、事前に裁判所に相談してみるのが安全でしょう。

なお、当事務所では、千葉家庭裁判所管轄を中心に後見申立書類の作成もおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。

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