農地法の許可
千葉いなげ司法書士事務所農地の所有権名義を変更する場合には、原則的として農地法の許可を要し、許可が得られないと所有権移転の効力は発生しません。
そのため、農地の所有権移転では、契約後に許可が得られた場合は許可書が到達した日、許可後に契約がされた場合には契約の時に所有権の移転の効力が発生します。
契約後の許可の場合に、なぜ許可書が到達した日になるのかというと、農地法の許可が行政処分であり、当事者が許可が下りたことを知ることができる状態ににならないと許可があったとはいえないからです。
これに対して、時効や相続といった一定の事実の発生や一定の事実状態の継続により、法律上当然に所有権を取得した場合には、行政処分の介入の余地がないので許可は不要です。
では、具体的にどのようなケースで農地の許可が必要になるのかどうかをみていきます。
まず、相続を原因とする場合は、上記のとおり不要ですが、相続登記をした後に遺産分協議が成立し、その遺産分割を原因とする持分移転登記をする場合はどうでしょうか。
この場合、すでに相続登記が完了しているため、遺産分割の際には許可が必要になるような気もしますが、遺産分割による持分移転登記は相続による権利変動に準ずるものなので許可は必要ありません。
また、単独名義でなされた相続を原因とする所有権移転登記を、共有名義に更生する場合も、もともと相続の場合には許可は不要であるから、それが更正登記という形式をとったからといって結論が異なることはありません。
これに対して、売買を原因として甲から乙名義に移転登記が完了した後に、これを乙、丙名義に更生する場合は許可を要します。
これは、当初の許可は、あくまでも甲乙間についての許可であって、甲と乙丙間の許可ではないからです。
次に、すでに所有権移転登記が完了していたが、その後、売買契約を合意解除することになり、当該移転登記を抹消する場合です。
ここで、紛らわしいのが債務不履行による法定解除で抹消する場合です。
法定解除の場合は、あらためて農地法の許可は不要ですが、合意解除の場合は、新たに元の所有者に戻すという意味合いなので、再度、農地法の許可が必要となります。
また、売買を登記原因にしてすでに登記が完了した後に、登記原因のみを贈与に変更する場合はどうでしょうか。
この場合、売買から贈与に変更になっても、当事者に変更はありませんので、あらためて農地法の許可を取得する必要はありません。
次に、包括的な死因贈与による所有権移転です。
この点、包括的な死因贈与であれば、包括遺贈と同様に農地法の許可を要しないと勘違いしがちですが、死因贈与は贈与者と受贈者との契約によって成立するので許可を要します。
協議離婚に基づき財産分与を原因として移転登記する場合も、財産分与の内容は当事者の意思によって決定されるものであるから、原則どおり許可を要します。
なお、共有農地の共有物分割による持分移転登記では許可を要します。
これは、共有物分割といっても、その実質は共有者間における持分の交換もしくは売買といえるからです。
これに対して、共有者がその持分を放棄した場合には許可は要しません。
なぜなら、持分放棄により他の共有者に持分が帰属することになるのは、民法２５５条の法律の規定があるからで、そこに行政処分が介入する余地はないからです。
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