買い戻し特約の登記
千葉いなげ司法書士事務所買戻しの特約というものがあります。
これは、売買契約と同時に買い戻しの特約をしておけば、売主は買主が払った代金と契約費用を返還することで、あとから売買を解除することができるというものです。
買戻しの特約の対象となるものとしては、不動産の所有権が一般的ですが、所有権以外の地上権、永小作権賃借権等も対象になります。
この買戻し特約を当事者以外の第三者にも主張したいのであれば、その旨の登記をしておく必要があります。
登記をしておくことで、対象不動産が当初の買主からそれ以外の第三者へ譲渡されていても、売主はその第三者に対して買戻権を行使することができます。
さらに、買戻し特約の登記をした後に抵当権が設定されていても、その権利を否定することが可能となります。
このように買戻し特約が登記されているからといって、第三者への所有権移転登記をすることはできますが、あとから買戻しされる可能性があるわけです。
では、実際に買戻し特約の登記がどのようになされるかをみていきます。
まず、買戻し特約を登記するには条件があり、その条件は売買による所有権移転登記と同時に別個の申請でするということです。
つまり、買戻しの登記は移転登記と同時に申請しなければならず、売買の登記が完了してから別途、買戻し特約の登記を申請することはできないということです。
このため、移転登記が完了してしまった場合、買戻しの登記を付加する更正登記をすることは認められません。
なお、買戻し特約の仮登記というのも認められていますが、この場合、所有権移転仮登記と買戻しの仮登記を同時に申請する必要はありません。
なぜなら、所有権移転の本登記がなされるときに、買戻しの本登記を同時に申請すればよく、仮登記の同時申請まで求められているわけではないからです。
また、買戻しの登記はあくまでも売買を原因とする移転登記と同時にする必要があり、代物弁済や譲渡担保を原因とする移転登記と同時に申請することは認められていません。
ただし、所有権の保存登記と同時に申請することは認められています。
実際に登記される事項としては、買主が売主に支払った代金、契約費用、買戻しができる期間です。
ここでいう代金とは、買主が現実に支払った代金のことです。
つまり、現実に支払った額以上の買戻代金を登記することはできないというわけです。
また、売買代金を一括ではなく分割払いで支払うことになっている場合は、支払済みの代金と売買代金の総額の両方が登記事項となります。
利息については当事者間で支払うことを約束すること自体は認められていますが、売買代金に利息を合算した金額を登記することはできません。
契約費用がない場合は、契約費用なしと記載すればOKです。
また、買戻し期間を定めなかった場合は、買戻し期間が登記されることはありませんが、その場合は５年以内に買戻し権を行使しなければいけないことになっています。
これに対し、１０年を超える買戻し期間は認められておらず、たとえ１０年を超える期間を定めても、その期間は１０年に短縮されてしまいます。
申請人は売買による移転登記と逆になり、買戻しの登記では登記権利者が売主、登記義務者が買主となりますが、印鑑証明書や登記識別情報（登記済証）の添付は不要です。
ところで、登記された買戻権に差押えをすることができるかどうかですが、買戻権には財産的価値があると考えられているので、買戻権に対する差押えも認められてます。
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