抵当権の債務者の変更登記

不動産に抵当権の設定登記をした後に、債務者が死亡し、相続が発生したとします。

この場合、登記上の債務者を相続人名義に変更する必要がありますが、その場合は、相続人全員が債務者になるのが原則です。

そこで、特定の相続人が債務を引き受けることができるのかどうかが問題となりますが、これについては共同相続人の一部の者が債務を引き受けること自体は可能とされています。

その方法には以下の2つがあります。

1. 債権者の承認を得て、遺産分割により特定の相続人が債務を引き受ける

2. まずは、共同相続人全員で債務を承継し、その後、特定の相続人が他の相続人の債務を引き受ける

1.の場合は、すでに債務者を相続人全員名義に変更しているかどうかで手順が変わります。

というのも、遺産分割の効果は相続開始時に遡るので、もし、いまだ債務者の変更登記をしていないのであれば、「相続」を登記原因として、いきなり特定の相続人名義に債務者を変更することが可能です。

これに対して、すでに相続人全員名義に変更登記をしている場合は、「遺産分割」を登記原因として、特定の相続人名義に債務者を変更することになります。

よって、当初から、遺産分割により、債務者を特定の相続人にしたいのであれば、遺産分割協議が終わってから、相続を原因とする債務者変更登記をした方が得です。

なお、いずれの場合でも、債権者の承認がなければ、債務者を特定の相続人に承継させる遺産分割協議はできません。

次は、2.の方法ですが、これは遺産分割ではなく、単純な債務引受けの方法です。

よって、手順としては、まず、債務者を相続人全員名義に変更した上で、「〇〇の債務引受」を登記原因として、債務者の変更登記をする必要があります。

以上が、債務者に相続が発生した場合の債務者の変更手続きです。

この他に、旧債務者が債務を免れ、新債務者のみが債務を負担することになる免責的債務引受け、従前の債務者と新債務者が併存的に債務を負担し、連帯債務の関係に立つ重畳的債務引受け、というものがあります。

まず、免責的債務引受けを見ていきますが、これは旧債務者は債務を免れることになるので、必ず債権者の承認が必要です。

また、引き受けた債務に保証債務や担保が付いている場合は、保証人や担保提供者の同意がない限りは、保証債務や担保権は消滅します。

なぜなら、新債務者の資力等によっては、保証人や担保提供者に多大な影響が出るからです。

よって、不動産を担保に提供した者が債務者自身である場合は、免責的債務引受けにより、抵当権が消滅することはありませんが、担保提供者が債務者以外の第三者である場合には、担保提供者の同意がない限り、当該抵当権は消滅することになります(この場合の原因は「抵当権消滅」となります)。

これに対して、重畳的債務引受けは、従前の債務者はそのままで、新たに債務者になる者が増えることになるので、従前の債務者にとってはメリットはあってもデメリットはありません。

なぜなら、免責的債務引受けだと、旧債務者は債務を免れることにはなり、それ自体は利益と考えられますが、旧債務者の意思に反してまで強制的に債務者の地位を奪うことはできません。

これに対して、重畳的債務引受けは、旧債務者が債務を免れるわけでもなく、また、保証契約では、債務者の意思に反してでも、保証契約を締結することができるので、保証契約とのバランスを考慮して、重畳的債務引く受けでは従前の債務者の意思に反する場合でも認められているわけです。

よって、極端な話、従前の債務者が反対していても、重畳的債務引受けによる債務者の変更登記は可能です。

なお、重畳的債務引受けの場合、引き受けた債務に保証債務や担保が提供されているときは、その保証人等の同意があれば、新債務者の債務についても保証等がされることになりますが、同意がなければ従前どおり、旧債務者の債務のみを保証もしくは担保することになります。

なぜなら、重畳的債務引受けをしても、特段、保証人や担保提供者に不利益を与えるものではないので、仮に、保証人等の同意がなくても、免責的債務引受けのように、保証債務や担保権が消滅することにはなりませんが、

同意がないにもかかわらず、新債務者の債務が当然に保証人や担保権によって保証もしくは担保されることにはならないので、新たな引受人の債務を担保するには保証人等の同意が必要になるわけです。

よって、債務者以外の者が担保提供者の場合、その者が同意しない限りは、重畳的債務引受けがおこなわれても、登記上は何らの手続きも要しません。

なお、登記申請の際は、抵当権者が登記権利者、不動産の所有者が登記義務者となりますが、所有者の印鑑証明の添付は不要です。

当事務所でも千葉の不動産を中心に抵当権の変更登記をおこなっておりますので、債務者の変更を要する場合はお気軽にご相談ください。

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