真正な登記名義の回復

不動産登記で、AからBに所有権移転登記がなされているにもかかわらず、実際にはBは無権利者で、本当の所有者はCである場合に登記名義をBからCにする方法は2つあります。

 

まず1つ目は、無効なBへの所有権移転登記を抹消して、いったん登記名義をAに戻し、その上で改めてAからCに売買等を原因として所有権移転登記をする方法です。

 

しかしながら、所有権等の権利関する登記を抹消する際には、利害関係人の承諾が必要になりますので、もし、承諾を得られないとなるとこの方法を利用することはできません。

 

そこで、抹消登記をせずに、直接、BからCに移転登記をする方法を取ることができれば、たとえ利害関係人がいても承諾が不要なので、登記名義をCにすることが可能となります。

 

しかし、実際のところ、CはBから所有権を取得したわけではなく、あくまでもAから取得したわけなので、BからCへの移転登記をするといっても、その登記原因をどのようにすればよいのかが問題となります。

 

そこで、考え出された方法が「真正なる登記名義の回復」という原因です。

 

とはいえ、この移転登記では、実体的な原因は何ら存在しないのに登記名義のみを変更する目的で編み出された方法なので、権利変動の過程を忠実に反映させるという登記制度の理念には反しています。

 

真正な登記名義の回復は、理念には反しますが、結果として現在の本当の権利関係が登記上表示されるので、実務上では広く利用されてきた歴史があり、判例でも認められていました。

 

ところで、真正な登記名義の回復を利用することができるのは、あくまでも所有権の登記に限られます。

 

なぜなら、上述したとおり、この方法は権利変動を正しく反映していないために、最も重要な物権である所有権に限っては認めるが、

 

それ以外の物権についてまで認めてしまうと、権利変動の過程を忠実に反映する登記制度が骨抜きになる恐れがあるので、認められていないわけです。

 

なお、旧不動産登記法において、真正な登記名義の回復を利用する場合、登記原因自体が存在しないため、原因証書を添付することができず、申請書副本を添付する必要がありました。

 

これに対して、新不動産登記法では、登記原因証明情報を必ず添付しなければいけなくなりましたので、

 

真正な登記名義の回復の場合も、なぜこの方法を取らなければいけないのかを登記原因証明情報に記載する必要があります。

 

最後に、対象物件が農地の場合に、原則どおり農地法の許可が必要になるかどうかですが、

 

たとえばAからBに移転登記がなされているが、本当はAからCに所有権が移転していた場合に、

 

真正な登記名義の回復を原因としてBからCに名義を移転する際に必要になる農地法の許可は、あくまでもAからCへ所有権が移転することについての許可書となります。

 

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