自己破産で住宅ローンはどうなる？持ち家を残す方法や後に組める審査通過の条件

住宅ローンの返済が苦しく自己破産を検討しているものの、長年住み慣れた持ち家を失うのではないかと不安に感じている方は少なくありません。

この記事を読めば、自己破産と住宅ローンの関係性が審査やその後に与える影響を正しく理解し、家を失う時期の予測や、家を残すための代替案、あるいは再びローンを組めるようになるまでの準備期間を明確に判断できるようになります。

自己破産をすると住宅ローン返済中の自宅はどうなる？

自己破産とは、裁判所に支払不能を申し立て、借金の返済義務を免除してもらう手続きです。

住宅ローンを返済できない場合、自己破産をすると返済中のマンションや一戸建てなどの自宅は、原則として手放さなければなりません。

これは、住宅ローンを組む際に金融機関が設定する「抵当権」という権利に基づき、家が強制的に売却されるためです。

その後の生活への影響がどうなるかは、家の資産価値によって手続きが異なります。

原則として家は失われますが、状況によっては家を残す方法も存在します。

住宅ローンが残っている自宅は原則として競売で処分される

住宅ローンが残っている自宅には、金融機関が「抵当権」を設定しています。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、その不動産を売却して優先的に貸したお金を回収できる権利のことです。

自己破産の手続きを開始すると、この抵当権が実行され、自宅は裁判所によって競売にかけられます。

競売よりも有利な条件で売却できる可能性がある場合は、債権者の同意を得て「任意売却」という形で自ら買主を探す流れをとることもあります。

いずれにせよ、原則として自宅は処分されます。

売却額がローン残高を上回るアンダーローン時の手続き

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る状態を指します。

この場合、家を売却してローンを完済した後に残ったお金は、破産者の財産とみなされます。

この財産を他の債権者へ公平に分配する必要があるため、手続きは破産管財人が選任される「管財事件」となります。

管財事件は、財産がない場合に行われる「同時廃止」に比べて手続きが複雑で、裁判所に納める費用も高額になります。

ローン残高が売却額を上回るオーバーローン時の残債の行方

オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残高を下回る状態のことです。

この場合、家を売却してもローンを完済できず、借金が残ってしまいます。

しかし、自己破産手続きにおいて裁判所から免責許可決定が下りれば、この残った住宅ローンの返済義務も他の借金と同様になくなります。

つまり、オーバーローン部分の残債を背負い続ける必要はありません。

配偶者が連帯保証人になっている場合に請求がいくリスク

住宅ローン契約者本人が自己破産をしても、連帯保証人の返済義務はなくなりません。

そのため、もし配偶者がローンの連帯保証人になっている場合、金融機関は配偶者に対して残債の一括返済を請求します。

配偶者に返済能力がなければ、夫婦そろって自己破産などの債務整理を検討せざるを得ない状況に陥るリスクがあります。

保証人への影響は自己破産をする上で極めて重要な注意点です。

自己破産で連帯保証人はどうなるかについては「連帯保証人への影響と対処法」で詳しく紹介しています。

自己破産を避けつつマイホームに住み続けるにはどうすればいい？

自己破産をすると原則として家を失うという大きなデメリットがありますが、他の債務整理の方法を選択すれば、マイホームに住み続けられる可能性があります。

どの方法が最適かは借金の総額や収入、家の価値などによって異なるため、安易に自己破産を選ぶ前に、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することが重要です。

ここでは、自己破産を回避して家を守るための具体的な選択肢を紹介します。

もし家を残すことができず自己破産した場合でも、将来再び家を持つ道は閉ざされるわけではありません。

個人再生の住宅ローン特則を利用して家を守る仕組み

個人再生は、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、原則3年で分割返済していく手続きです。

「住宅資金貸付債権に関する特則（住宅ローン特則）」を利用すれば、住宅ローンはそのまま返済を続ける代わりに、それ以外の借金を圧縮できます。

これにより、家を手放すことなく生活の再建を目指せます。

ただし、一定以上の価値がある車など、住宅以外の高価な財産は処分の対象となったり、所得から一定額が控除された後の金額を返済に充てる必要があったりします。

住宅ローン以外の借金だけを減額する任意整理の活用

任意整理は、裁判所を介さず、債権者と直接交渉して将来の利息カットや返済期間の延長などを目指す手続きです。

この手続きの大きな特徴は、対象とする借金を選べる点にあります。

そのため、住宅ローンは交渉の対象から外し、これまで通り返済を続けながら、カードローンやキャッシングなどの他の借金だけを整理することが可能です。

ただし、元金自体の減額は難しく、すでに支払いを滞納している場合は交渉に応じてもらえないこともあります。

自宅を売却して賃貸として住み続けるリースバックの仕組み

リースバックとは、所有する不動産を専門の会社や投資家に売却し、その後、その会社と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。

売却によってまとまった資金が手に入るため、住宅ローンを一括で完済できます。

競売にかけられる前に実行すれば、引っ越しの手間や近所に事情を知られるリスクを避けられます。

将来的にその不動産を買い戻せるオプションが付いている契約もあります。

親族に不動産を買い取ってもらう方法

資金力のある親や兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらう「親族間売買」も一つの方法です。

売却代金で住宅ローンを完済し、その後は親族に対して家賃を支払う、あるいは合意の上で無償で住み続けるといった形が考えられます。

ただし、この方法は売買価格が市場価格と著しく乖離していると、税務上の問題（贈与税など）や、後に自己破産した場合に財産隠しと見なされるリスクがあるため、適正な価格で取引する必要があります。

自己破産した後に再び住宅ローンを組むにはどうすればいい？

自己破産をすると信用情報に事故情報が登録されるため、その後しばらくは新たな借り入れが非常に難しくなります。

しかし、永久に住宅ローンが組めないわけではありません。

免責許可決定を受けてから一定期間が経過し、経済的に安定した生活を再建すれば、再びマイホームを手に入れることは可能です。

自己破産後に住宅ローンを組めるようになるための条件や注意点を解説します。

再びローンを組むためには注意点がありますが、そもそも自己破産の手続き自体で失敗しないことも重要です。

信用情報機関から破産情報が消えるまでの目安期間

自己破産をすると、信用情報機関に事故情報として登録されます。この情報が消えるまでの期間は機関によって異なり、JICC（日本信用情報機構）とCIC（株式会社シー・アイ・シー）では約5年、KSC（全国銀行個人信用情報センター）では破産手続開始決定の日から約7年が目安です。

金融機関はローン審査の際にこれらの情報を照会するため、少なくとも登録期間中は審査に通過することが極めて困難です。

よく7年といわれるのは、KSCの登録期間がかつて7年だった名残ですが、現在は最長10年となっています。

3年や5年後すぐに組めるわけではありません。自己破産後の借り入れについては「借り入れはいつから可能か」で詳しく紹介しています。

過去に免責を受けた金融機関グループを避ける理由

信用情報機関から事故情報が消えた後でも、過去に自己破産で免責してもらった金融機関やそのグループ会社に申し込むのは避けるべきです。

これらの金融機関は、社内独自のデータベースに顧客情報を半永久的に保管しているため、審査に通る可能性は極めて低いでしょう。

過去に迷惑をかけた銀行やノンバンク系の金融機関は避け、全く取引のなかった金融機関に申し込むのが賢明です。

審査通過の確率を高めるために十分な頭金を用意する重要性

自己破産の経歴がある場合、金融機関は申込者の返済能力をより慎重に審査します。

そのため、十分な頭金を用意することが審査通過の確率を高める上で非常に重要です。

頭金の割合が多いほど借入額が減り、金融機関側の貸し倒れリスクが低減されるため、信用力が補完されます。

物件価格の2割以上など、できるだけ多くの自己資金を準備することで、返済計画の堅実性を示すことができ、審査で有利に働く可能性が高まります。

頭金なしでは通らないと考えた方がよいでしょう。

信用を高めるために良好な利用実績を積み上げる必要性

信用情報機関から事故情報が消えた場合、その情報が記載される前の利用履歴が残っていることがあります。

過去のローンやクレジットの利用履歴が全くない「スーパーホワイト」とは異なる状態です。

しかし、信用情報に事故情報がない状態であっても、金融機関にとっては申込者の信用度を判断する材料が少なく、審査に通りにくい要因となり得ます。

そのため、事故情報が消えた後は、まず携帯電話本体の分割払いやクレジットカードを作成し、延滞なく利用することで良好なクレジットヒストリーを積み上げることが重要です。これが審査で信用を得て、ローンが通るための地道な一歩となります。

住宅ローンを抱えて自己破産を申し立てる際の失敗とは？

住宅ローンを抱えたまま自己破産を申し立てる際には、手続きを不利に進めてしまう、あるいは免責が許可されない（借金がゼロにならない）原因となる行為があります。

良かれと思って行ったことが、結果的に大きなデメリットにつながるケースも少なくありません。

特に財産である自宅が関わるため、正しい知識を持たずに進めるのは危険です。

ここでは、自己破産の手続きができない、または失敗に終わる典型的なパターンを紹介します。

手続き上の失敗を避けるためにも、よくある疑問点を事前に解消しておくことが大切です。

差し押さえを逃れるために自宅の名義を変更してしまう危険性

自己破産直前に、自宅が差し押さえられるのを逃れる目的で、不動産の名義を配偶者や親族に変更する行為は絶対に行ってはいけません。

これは「財産隠し」とみなされ、免責不許可事由という自己破産の目的を達成できなくなる重大な違反行為に該当します。

また、破産管財人によってその名義変更は「否認」され、結局は財産が取り戻されて債権者への配当に充てられることになり、手続きを複雑化させるだけです。

特定の借金だけを優先して返済する偏頗弁済のリスク

自己破産手続きでは、すべての債権者を平等に扱わなければならないという「債権者平等の原則」があります。

そのため、友人や親族など、特定の債権者にだけ優先的に借金を返済する行為は「偏頗弁済」として禁止されています。

これも免責不許可事由に該当する可能性があり、破産管財人によって否認の対象となります。

結果的に、返済したお金は取り戻され、すべての債権者への配当に回されます。

ペアローンの相手に知らせず独断で手続きを進めてしまう問題

ペアローンは、夫婦などがそれぞれ個別に住宅ローン契約を結び、お互いが相手の連帯保証人になる仕組みです。

そのため、一方が相手に知らせずに自己破産をすると、もう一方の配偶者に残債の一括返済義務が生じ、生活が破綻する危険性があります。

ペアローンを組んでいる夫婦が債務整理を検討する際は、必ず事前に相手と話し合い、足並みをそろえて弁護士に相談する必要があります。

自己破産時の住宅ローンに関してよくある質問とは？

自己破産と住宅ローンについては、個別の状況によってさまざまな疑問が生じるものです。

「ローンを完済した家はどうなるのか」「実際に退去するまでの期間はどのくらいか」など、具体的な不安を抱えている方も多いでしょう。

ここでは、住宅ローンに関連する自己破産のよくある質問について回答します。

ただし、最終的な判断は専門的な知識を要するため、必ず弁護士などへ相談することをおすすめします。

最後に、住宅ローン問題で自己破産を検討する際の具体的な行動指針をまとめます。

住宅ローン完済後の持ち家がある状態で自己破産するとどうなる？

原則として処分されます。

住宅ローンを完済した持ち家は、抵当権が設定されていない純然たる資産（不動産）です。

そのため、自己破産においては価値のある財産とみなされ、破産管財人によって換価（売却）され、債権者への配当に充てられます。

これが結論ですが、資産価値が20万円以下など極めて低い場合を除き、手元に残すことは困難です。

自己破産から何年経過すれば住宅ローンの審査に通る？

信用情報機関から事故情報が消える5年〜10年後が審査の土台に乗る一つの目安です。

KSC（全国銀行個人信用情報センター）では破産情報が7年を超えない期間登録されるため、銀行ローンはこの期間が経過しないと審査に通るのは極めて困難です。

フラット35なども同様の基準で判断されるため、まずはこの期間の経過を待ち、頭金の準備や信用情報の構築を進めることが重要です。

住宅ローン返済中の自己破産で自宅から退去を求められる時期はいつ？

弁護士に依頼してから退去までは、半年から1年程度かかるのが一般的です。

自己破産の申し立て後、住宅ローンの債権者である金融機関が抵当権を実行し、競売の手続きが開始されます。

競売で買受人が決まり、代金が納付されると所有権が移転し、法的に退去を求められます。

この期間は手続きの進行状況によって変動します。

まとめ：住宅ローン問題を抱えて自己破産を検討する際はどう行動すべき？

自己破産と住宅ローンの問題は、家を失う可能性や家族への影響など、人生の大きな決断を伴います。

原則として持ち家は手放すことになりますが、個人再生など家を残す道も存在します。

また、一度自己破産しても、将来的に再び住宅ローンを組むことは可能です。

重要なのは、返済が困難だと感じた時点で、一人で抱え込まずに弁護士や司法書士といった債務整理の専門家へ速やかに相談することです。

早めの相談が、選択肢を広げ、より良い解決策を見つけるための鍵となります。

この記事を執筆している司法書士

いなげ司法書士事務所　豊島裕也司法書士・行政書士

千葉司法書士会：登録番号第８６７号
認定司法書士：法務大臣認定第２０４０４７号
千葉県行政書士会：登録番号第０２１０３１９５号

経歴：平成１６年に個人事務所を開業。債務整理や裁判、登記業務を中心に２０年以上の実務経験。解決実績は１万人以上。

最新の投稿

• 自己破産2026年11月5日自己破産で住宅ローンはどうなる？持ち家を残す方法や後に組める審査通過の条件
• 債務整理2026年11月5日復権とは？自己破産後に資格制限が解除される期間や手続き・確認方法
• 自己破産2026年11月4日奨学金で自己破産するとどうなる？保証人への影響と家族を守る解決策
• 債務整理2026年11月4日法定利率とは？民法改正による最新の変更点や利息の計算方法をわかりやすく解説