住宅ローン返済中の債務整理で家は残せる？任意整理の影響やその後でも組める審査条件

住宅ローン返済中に他の借金が増え、このままでは家を手放さなければならないのではと不安に感じていませんか。

この記事を読めば、ご自身の状況に合わせて家を残すための最適な手続きや、債務整理のその後でも住宅ローンを組める審査の条件を判断できるようになります。

住宅ローン返済中でも債務整理で自宅を残すことは可能

住宅ローン返済中であっても、債務整理の種類を選ばなければ、自宅を残すことは可能です。

債務整理には主に「任意整理」「個人再生」「自己破産」の3種類がありますが、このうち任意整理と個人再生は、条件を満たすことで家を手放さずに借金問題を解決できる可能性があります。

一方で自己破産を選択した場合は、原則として資産である家を処分する必要が出てきます。

債務整理中に家を残すためには、自身の状況に合った手続きを慎重に選択しなければなりません。

それぞれの債務整理手続きで自宅がどうなるのかを詳しく見ていきましょう。

任意整理なら住宅ローンを除外して返済を継続できる

任意整理は、裁判所を介さずに債権者（貸主）と直接交渉し、将来の利息カットや返済期間の延長などを通貨して月々の返済額を減らす手続きです。

この手続きの大きな特徴は、整理する対象の借金を選べる点にあります。

そのため、住宅ローン以外のカードローンやキャッシングなどの借金のみを対象として交渉を進めることが可能です。

住宅ローンは手続きから除外し、これまで通り返済を継続することで、自宅に影響を与えることなく他の借金の負担を軽減できます。

個人再生の住宅資金特別条項を利用すればマイホームを守れる

個人再生は、裁判所に申し立てを行い、再生計画の認可を受けることで借金を大幅に減額してもらう手続きです。

この手続きには「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度があります。

この特則を利用すると、住宅ローンの返済は継続する（または返済計画を見直す）ことを条件に、その他の借金を大幅に減額できます。

結果として、マイホームを手放すことなく、家計の再建を図ることが可能になります。

住宅ローン以外の借金が多く、任意整理では解決が難しい場合に有効な手段です。

個人再生の具体的な手続きについては「個人再生の手続きと費用」で詳しく紹介しています。

自己破産を選択した場合は自宅を手放す必要がある

自己破産は、裁判所に支払不能であることを認めてもらい、原則として全ての借金の支払義務を免除してもらう手続きです。

借金がゼロになるという強力な効果がある反面、不動産を含む20万円以上の価値がある財産は処分し、債権者への配当に充てられます。

住宅は高価な資産と見なされるため、自己破産を選択した場合は競売にかけられるなどして手放すことになります。

そのため、どうしても家を残したい場合には、自己破産以外の方法を検討しなければなりません。

住宅ローンを残したまま借金を大幅減額できる個人再生の適用条件

個人再生の「住宅資金特別条項」は、家を守りながら借金問題を解決できる非常に有効な手段ですが、利用するにはいくつかの条件を全て満たす必要があります。

この制度は、住宅ローン以外の借金で返済が困難になっている人を救済するためのものであるため、対象となる住宅やローンの状況について細かな規定が設けられています。

次に、債務整理の経験が将来の住宅ローン審査にどう影響するかを解説します。

本人が居住している住宅であること

住宅資金特別条項を適用できるのは、債務者本人が所有し、現に居住している家でなければなりません。

したがって、投資目的で購入した不動産やセカンドハウス、他人に貸し出している物件などは対象外です。

また、店舗兼住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用である必要があります。

あくまで生活の基盤となっているマイホームを守るための制度であるという点がポイントです。

住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと

住宅ローン特則の対象となる不動産には、住宅ローンを組んだ銀行などの金融機関による抵当権以外に、担保権が設定されていないことが条件となります。

例えば、事業資金の借り入れや他のローンを組む際に、同じ家を担保にしている場合（後順位抵当権が設定されているケース）、この特則は利用できません。

住宅ローン以外の借入で自宅が担保になっていないか、事前に登記事項証明書で確認する必要があります。

代位弁済から6か月以内であること

住宅ローンの返済を長期間滞納すると、保証会社が債務者に代わって金融機関に残りのローンを一括で返済することがあります。

これを「代位弁済」と呼びます。

住宅資金特別条項を利用するためには、この代位弁済が行われた日から6ヶ月以内に個人再生の申し立てを行わなければなりません。

この期間を過ぎてしまうと、家を残すことが極めて困難になるため、返済が苦しくなったら滞納が長期化する前に、速やかに専門家へ相談することが重要です。

代位弁済の仕組みやデメリットについては「代位弁済のデメリットと影響」で詳しく紹介しています。

債務整理の経験があっても一定期間が経過すれば住宅ローンを組める

過去に債務整理をしたからといって、永久に住宅ローンが組めなくなるわけではありません。

債務整理を行うと、個人信用情報機関に事故情報として登録されますが、この記録は一定期間が経過すれば抹消されます。

事故情報が消えれば、再び住宅ローンを組める可能性は十分にあります。

ただし、債務整理後すぐに組めるわけではなく、完済から何年か経過し、審査に向けた準備を整えることが必要です。

事故情報が消えた後、実際に住宅ローンの審査に通るためには、計画的な準備が求められます。

個人信用情報機関に事故情報が登録される期間の目安

債務整理に関する事故情報が信用情報機関に登録される期間は、手続きの種類や信用情報機関によって異なります。

一般的に、任意整理の場合は借金の完済から約5年です。

個人再生や自己破産の場合は、手続き開始決定から約5年～7年が目安となります。

この期間中は、住宅ローンだけでなく、クレジットカードの作成やその他のローン契約も原則としてできません。

5年以内など、期間が明確,に決まっているわけではなく、あくまで目安として捉えることが大切です。

債務整理のデメリットや生活への影響については「債務整理のデメリットと影響」で詳しく紹介しています。

信用情報機関に開示請求を行って登録状況を確認する方法

自身の信用情報が現在どのような状態になっているかを確認するためには、信用情報機関に「開示請求」を行います。

日本の主な信用情報機関は、CIC（株式会社シー・アイ・シー）、JICC（株式会社日本信用情報機構）、KSC（全国銀行個人信用情報センター）の3つです。

これらの機関に対し、インターネットや郵送で開示請求手続きをすると、自身の信用情報報告書を取得できます。

住宅ローンの審査を申し込む前には、必ずこの手続きを行い、事故情報が抹消されているかを確認することが不可欠です。

債務整理後に住宅ローンの審査通過を目指す全4ステップ｜借入可能な状態を整える手順

債務整理後、信用情報から事故情報が消えたからといって、すぐに住宅ローンの審査に通るわけではありません。

金融機関は過去の債務整理歴だけでなく、現在の返済能力や信用度を総合的に判断します。

そのため、住宅ローンを組める状態を計画的に整えていくことが重要です。

ここでは、審査通過の可能性を高めるための具体的な手順を4つのステップで解説します。

これらのステップを踏むだけでなく、審査で不利にならないための注意点も押さえておく必要があります。

ステップ1：信用情報機関でブラックリストが抹消されているか確認する

最初に行うべきことは、自身の信用情報を正確に把握することです。

債務整理の対象となった借金を完済後、一定期間（通常5年以上）が経過したら、CIC、JICC、KSCの3つの信用情報機関すべてに情報開示請求を行いましょう。

これにより、事故情報（いわゆるブラックリスト）がきちんと抹消されているかを確認します。

万が一情報が残っていた場合は、登録元の金融機関に問い合わせる必要があります。

自身の目でクリーンな状態であることを確認してから、次のステップに進むことが大切です。

ステップ2：過去に債務整理の対象とした金融機関を避けて申込先を選ぶ

信用情報機関の記録が消えても、債務整理の対象とした金融機関やそのグループ会社には、社内データとして情報が半永久的に残っている可能性が高いです。

この記録が残っている銀行に住宅ローンを申し込んでも、審査に通ることは極めて困難です。

したがって、申込先を選ぶ際は、過去に迷惑をかけた金融機関およびその関連会社を必ず避けるようにしましょう。

ステップ3：自己資金を貯蓄して返済負担率を低く抑える

住宅ローンの審査では、安定した収入に加えて、どれだけ自己資金を用意できるかが重視されます。

頭金を多く入れることで借入額が減り、年収に占める年間返済額の割合である返済負担率を低く抑えることが可能です。

返済負担率が低いほど、金融機関は無理のない返済計画であり、貸し倒れリスクが低いと判断し、審査に有利に働きます。

債務整理後の信用に不安がある場合でも、十分な自己資金は大きなプラス材料となります。

ステップ4：少額のクレジット利用で良好な取引実績を作る

信用情報において、長期にわたって信用取引の履歴がない状態は、「スーパーホワイト」と呼ばれることがあります。

この状態は、過去に金融トラブルがあった人と見分けがつきにくく、かえって審査に不利になることがあります。

そのため、携帯電話本体の分割払いや、審査に通りやすいクレジットカードで少額の利用と期日通りの返済を繰り返し、良好な信用履歴（クレジットヒストリー）を築くことが有効です。これにより、返済能力があることを客観的に示すことができます。

債務整理後の住宅ローン審査で落ちないための注意点

債務整理後に住宅ローン審査へ臨む際は、信用情報の回復や頭金の準備だけでなく、申し込み方法にも注意が必要です。

過去に金融トラブルがあったという事実は、審査において慎重に評価される要因となります。

知らずに行動した結果、審査に不利な状況を自ら作り出してしまうことを避けるため、いくつか重要な注意点を押さえておきましょう。

もし返済が困難だと感じ始めたら、どのような行動を取るべきなのでしょうか。

金融機関の社内ブラック情報は半永久的に残る点に留意する

信用情報機関に登録される事故情報は一定期間で抹消されますが、債務整理の対象となった金融機関が独自に保有する顧客データ（社内ブラック）は、半永久的に残り続けると考えた方がよいでしょう。

一度その銀行や系列の消費者金融、クレジットカード会社で問題を起こした場合、グループ全体でその情報が共有され、将来的な取引は非常に難しくなります。

住宅ローンを申し込む際には、過去に取引のなかった、全く新しい金融機関を選択することが鉄則です。

一度に複数の金融機関へ審査を申し込まない

審査に通るか不安なあまり、短期間に複数の銀行へ住宅ローンの申し込みをするのは避けるべきです。

ローンを申し込んだ事実は信用情報機関に6ヶ月間記録されます。

金融機関は審査の際にこの申込情報を確認できるため、複数の申し込みがあると「他社で断られたのではないか」「よほどお金に困っているのではないか」と警戒され、審査に不利に働きます。

申し込みは多くても2社程度に絞り、1社の結果が出てから次の行動を考えるのが賢明です。

配偶者名義での住宅ローン単独申し込みを検討する

自身の信用情報に不安が残る場合、配偶者に安定した収入があれば、配偶者名義で単独の住宅ローンを申し込むという選択肢も有効です。

この場合、債務整理歴のある自身は申込人とならないため、審査への影響を回避できます。

ただし、ペアローンや収入合算、自身が連帯保証人や連帯債務者になるような申し込み方法は、自身の信用情報が審査されるため避けるべきです。

共同名義ではなく、あくまで配偶者一人の名義と収入で借入可能な範囲で計画を立てることが重要です。

返済が困難になった段階で速やかに弁護士へ相談すべき理由

住宅ローンの返済が苦しい、あるいは他の借金で首が回らないと感じ始めたら、一人で抱え込まずにできるだけ早い段階で弁護士や司法書士といった専門家へ相談することが極めて重要です。

多くの人は「まだ大丈夫」「もう少し頑張れる」と考えがちですが、問題が深刻化してからでは取れる手段が限られてしまいます。

債務整理中に自宅を守るための選択肢を確保するためにも、早期の相談が鍵となります。

具体的な相談内容に関して、よくある質問とその回答を見ていきましょう。

滞納が長期化する前に相談することで選択肢を広げられる

住宅ローンの返済を滞納する前や、滞納して間もない時期であれば、取れる対策の幅が広がります。

例えば、金融機関と交渉して一時的に返済額を減らしてもらうリスケジュールや、より金利の低いローンへの借り換えなども検討できるかもしれません。

しかし、滞納が長期化し、保証会社による代位弁済が行われた場合でも、個人再生手続き内でのリスケジュールなど、様々な対処法が検討可能です。

手遅れになる前に相談すれば、債務整理以外の解決策も含めて最適な方法を見つけられる可能性が高まります。

債務整理の費用や払えないときの対処法については「債務整理の費用相場と対処法」で詳しく紹介しています。

督促の一時停止によって家計の立て直しに専念できる

弁護士に債務整理を依頼し、弁護士が債権者に対して「受任通知」を発送すると、貸金業法に基づき、債権者は債務者本人への直接の電話や訪問による督促を停止しなければなりません。

これにより、精神的なプレッシャーから解放され、落ち着いて自身の家計状況を見つめ直し、今後の生活再建に向けた計画を立てることに専念できます。

日々の督促に追われる生活から抜け出し、冷静に問題と向き合う時間と環境を確保できることは、非常に大きなメリットです。

住宅ローン返済中の債務整理に関するよくある質問

住宅ローンを抱えながらの債務整理は、家への影響など不安な点が多いでしょう。

ここでは、住宅ローン返済中の債務整理に関して特に多く寄せられる質問とその回答をまとめました。

住宅ローン返済中に任意整理をすると銀行に知られますか？

任意整理の対象から住宅ローンを組んでいる銀行を除外すれば、基本的に知られることはありません。

任意整理は整理する債権者を個別に選べる手続きです。

そのため、住宅ローン以外の借金のみを整理対象とすることで、住宅ローン契約に影響を与えることなく返済を続けられます。

任意整理のメリット・デメリットについては「債務整理と任意整理の違い」で詳しく紹介しています。

債務整理後何年経過すれば住宅ローンの審査に通りますか？

債務整理の種類によりますが、信用情報機関の事故情報が抹消される「完済後5年〜7年程度」が一つの目安です。

ただし、この期間が過ぎれば必ず審査に通るわけではありません。

頭金を十分に用意することや、良好な信用履歴を新たに作ることが、審査を通過するために重要です。

債務整理をすると連帯保証人である家族に住宅ローンの影響は出ますか？

影響が出る可能性が高いです。

主債務者が債務整理を行うと、債権者は連帯保証人や連帯債務者に対して返済を請求します。

特に住宅ローン自体を整理の対象とした場合や自己破産をした場合、連帯保証人である家族が残りのローン全額の返済義務を負うことになります。

まとめ

住宅ローン返済中であっても、任意整理や個人再生といった手続きを選択することで、家を残しながら借金問題を解決することは可能です。

また、債務整理後であっても、信用情報が回復し、計画的に準備を進めることで再び住宅ローンを組める可能性は十分にあります。

審査に通るためには、事故情報が抹消されているかの確認、申込先の選定、頭金の準備などが不可欠です。

返済が困難になった場合は、手遅れになる前に弁護士などの専門家に相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。

この記事を執筆している司法書士

いなげ司法書士事務所　豊島裕也司法書士・行政書士

千葉司法書士会：登録番号第８６７号
認定司法書士：法務大臣認定第２０４０４７号
千葉県行政書士会：登録番号第０２１０３１９５号

経歴：平成１６年に個人事務所を開業。債務整理や裁判、登記業務を中心に２０年以上の実務経験。解決実績は１万人以上。

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